A vueltas con la limitación del precio de los alquileres

Los detractores del "atentado", del que tildan todo intento de limitar los designios del mercado de alquileres, tipo Sr. Rallo, están encantados. El reciente estudio de ESADE sobre los efectos de la ley catalana que lo intentó, corrobora su fracaso. Según aseguran, solo rebajó los alquileres más caros, facilitando su pago a los que podían hacerlo (esos u otros aún más caros) en las áreas reguladas, y contribuyendo a la vez a encarecer aquellos más baratos, en barrios o municipios aledaños. Para lo que, de hecho, consideran una evidencia, tienen que recurrir a considerar una variable fundamental, la localización. Más valdría que se considerase al hablar de insuficiencia de la oferta, cuando se proclama el mantra de aumentarla para que bajen los precios.

¿No es poder de mercado?

El estudio de Esade concluye con una afirmación que era, obviamente, su hipótesis de partida. La asequibilidad de la vivienda de alquiler es un problema de insuficiente oferta y no de "poder de mercado". Al menos, habría que reconocer que de ambas causas. Pese a condicionarlo todo a este poder, cuyo enunciado mismo podría resultar una novedad, nunca se le considera responsable. Para ello, pintan un cuadro de los propietarios arrendadores realmente curioso. Pareciera que se tratasen de la seguridad social de la vivienda, proveyendo un servicio al que habría que rendir reconocimiento, cuando no pleitesía. Hay algunos que quizás encajarían en esa acepción. Son los devenidos poco menos que vulnerables, al haber sido así declarados sus inquilinos, que entonces no pagan, ni lo hacen las administraciones, cuya compensación, ante el bloqueo del desahucio, está igualmente establecida por ley. Estos son una minoría. Los arrendadores, particulares y empresas buscan legítimamente valorar al máximo sus activos, en este caso viviendas, en un mercado cambiante. En este, como novedad, irrumpen los grandes tenedores que, aún minoritarios, ejercen e irradian su "poder de mercado", en tanto influencers, que pronto son imitados por otros.

Muchos rechazamos la simplista dicotomía, maniquea y caricaturesca, de propietarios e inquilinos, como "malos" y "buenos"

Pareciera entonces, según se deduce del Estudio, que haya que permitir que los arrendadores, ejerzan su "poder de mercado" con todo tipo de actuaciones que bien podrían tildarse de abusos (a los que no se hace mención) como subir disruptivamente de golpe el alquiler, un 20, 30 y hasta un 50%, añadir número de fianzas, exigir depósitos o avales adicionales, etcétera, ante el peligro de que, si no se les permite hacerlo, van a retirar el activo-vivienda del mercado de alquiler (para venderla o por ser demasiado buena para ello) no van a construir más vivienda de alquiler, si no se les incentiva, o, simple y llanamente, van a saltarse cualquier limitación, generando un mercado aún más negro del que ya ejercen con bastante opacidad. Y ello, remachan, como ya ha ocurrido en otros lugares.

Muchos rechazamos la simplista dicotomía, maniquea y caricaturesca, de propietarios e inquilinos, como "malos" y "buenos", pero el Estudio hace una descripción del comportamiento de los primeros que pareciera avivarla. Si esas son las consecuencias de la regulación analizada, la conclusión pareciera ser, más bien, que hay que hacerla mejor. No necesariamente que haya que rechazarla.

Por el contrario, el Estudio, parece que, con un marcado sesgo apriorístico, hace un enfático canto a la desregulación, divino tesoro de unos propietarios que se describen a la vez como tan asilvestrados como incesantes reclamantes de mayor seguridad jurídica, obviamente regulada. Y ello, respecto a un bien. La vivienda, sobre la que, pese su inequívoca función social, pretenden ejercer su derecho de propiedad (y su poder de mercado) sin restricción alguna, como si se tratase de "esmeraldas".

Opinión

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Eduardo Leira

El Estudio termina recomendando que se evalúen los posibles efectos negativos (no deseados) de las políticas públicas, algo que resulta hoy de gran actualidad. Tras su análisis de los efectos de la ley, con su supuesta afinada metodología, sorprende que no saquen ninguna ventaja o efecto positivo. Pareciera ser aquello del viejo catecismo, mezcla de todos los males. No se hace mención a los inquilinos que, ya implantados en un lugar que ha devenido más cotizado (y al que han contribuido a mejorar) no hayan sido expulsados, como lo están siendo cuando no hay regulación. Esta es la gran y reconocida ventaja de la limitación de alquileres, limitadora del omnímodo "poder de mercado".

Mientras escribo este artículo salta a las noticias un caso en Getafe. Se trata de un bloque de 30 viviendas en alquiler. Eran de protección oficial, que ha superado su exiguo plazo de vigencia de 10 años. Su actual propietario, más o menos buitre, sube los alquileres de golpe un 35%. Todos los antiguos inquilinos van a la calle. Lamentablemente legal.

Coincido en que la regulación no va a permitir la quimera de que, en las áreas más cotizadas, puedan acceder demandantes de menores ingresos. Los propietarios siempre preferirán a aquellos inquilinos que presenten mayores ingresos, máxime cuando la limitación tienda a rebajar la proporción de estos que hayan de dedicar al alquiler. Lo que falla entonces es el tan cacareado como inalcanzable objetivo de la regulación, y no la regulación misma.

Prudencia ante la propiedad. Atentado en el alquiler

Resulta al menos curioso que se acepte con tanta naturalidad, envuelta en la condición de prudencia, la instrucción del BdE a los bancos, para que nieguen la hipoteca a todo demandante cuya cuota supere el 30% de sus ingresos. De hecho, resulta una taxativa regulación que, entre otras cosas, motiva la actual obligada mayor demanda de alquiler, que algunos tildan de sorpresiva sobrevenida "preferencia" por este régimen.

Lo que ante la propiedad puede ser una orden, ¿solo cabe que consista en recomendación para el alquiler?

Hasta el BdeE, adalid de la ciega fe en el mercado —en el que ha confiado durante décadas el "no problema" de la vivienda— haya tenido que reconocer (¿descubrir?) la necesidad de vivienda social y, en general, de aumentar la oferta de viviendas en alquiler. Igual conclusión que el estudio de ESADE, ante cuyo objetivo común no reconoce, sin embargo, que también da instrucciones a los bancos para que no den financiación a la promoción de viviendas en alquiler.

Lo que ante la propiedad puede ser una orden, ¿solo cabe que consista en recomendación para el alquiler? También se reconoce que el pago de este no debería ser superior al 30% (o el 40%) de los ingresos, cuando se están dedicando hasta por encima del 50%. Lo que se regula para la propiedad, ¿no vale para el alquiler? Puede resultar más difícil de regular, pero no vale aceptarlo por prudencia en la propiedad y negarlo en el alquiler, como atentado. En ambos casos se trata de regulaciones del mercado.

Hacia un nuevo tipo de regulación del alquiler

De las conclusiones del Estudio, se deduce implícitamente, a mi juicio, que la ley estaba mal diseñada, centrando su regulación, selectivamente, en áreas tensionadas. Junto a ello, pudiera también deducirse que, de abordarlo, habría que hacerlo en todas las áreas, reconociendo precisamente de entrada las diferencias de partida entre unas y otras.

Pareciera entonces que la solución estribaría en aplicar la regulación de los alquileres de forma general, a todo el territorio. Se trataría de buscar una variable estadística objetiva, que ya se mida y publique para todos los distritos postales o, más fina, para todas las secciones censales, a partir del Censo 2021. Se superaría así la focalización, siempre discutida, en las áreas tensionadas, de compleja medición y que pueden generar distorsiones territoriales, más allá de las discusiones sobre su idoneidad misma.

Esa variable no puede ser otra que la renta media de los hogares en cada porción del territorio, ya utilizada en la estimación de las tensionadas. Significa partir de la base de las diferencias en renta, incluso muy acusadas, que se dan en un territorio reconocidamente desigual. Ello puede significar un hándicap, al reconocer esa desigualdad. Esta, sin embargo, es una evidencia que, salvo en casos puntuales, anecdóticos, resulta imposible de superar mediante políticas públicas.

Las viviendas no podrían alquilarse por encima del 30, o (dadas las condiciones) quizás el 40% de la renta media de la sección censal

Al igual que en la propiedad se acepta que la cuota hipotecaria no puede superar el 30% de los ingresos, algo semejante se podría imponer ante el alquiler, también con carácter general, en todo el territorio. Las viviendas no podrían alquilarse por encima del 30, o (dadas las condiciones de partida) quizás el 40% de la renta media de la sección censal donde se encuentren. Ese referente básico habría de ajustarse, mediante una gama de valores, en +/-, por tamaño, edad, estado de conservación/reforma de la vivienda, en un reducido etcétera, fácil de aplicar.

Publicados anualmente por el INE, los valores de esa renta media territorializada, tanto arrendadores como potenciales inquilinos, sabrían a qué atenerse. Todos podrían hacer sus cálculos. Los primeros, de rentabilidad de la inversión, sabiendo que los precios de venta también están correlacionados con esa renta. Conocerían de antemano el límite ante sus potenciales pretensiones de pedir un mayor alquiler. Los segundos, para conocer dónde pretenden meterse y medir sus fuerzas. A partir de ese alquiler inicial, basado en el valor de referencia territorial, los posteriores aumentos del alquiler lo serían de acuerdo con el IPC. La seguridad jurídica sería total. No habría pretextos para amparar negruras adicionales.

Esa sería la base de regulación para los nuevos contratos. Para los ya implantados en cada sección censal, habría que establecer los mecanismos de gestión personalizados para hacer el ajuste, en su caso, durante un periodo de tres o cuatro años. Desde su promulgación, ambas partes, arrendadores e inquilinos, sabrían también a qué atenerse y podrían denunciarlo. Caso de estar por debajo del límite, los arrendadores tenderían a subir los alquileres cuando les toque, ante nuevos inquilinos. Para los ya implantados, la subida habría de ser gradual. No podría subirse de golpe, de forma abrupta o abusiva, generando expulsiones. Los inquilinos podrían solicitar ayudas para ir aumentando lo que venían pagando durante un periodo de ajuste.

Todo sistema de regulación resulta más fácil de plantear conceptualmente que de definir con detalle y, no digamos después, implementarlo

En los casos de estar ya por encima del límite, habría que producir, también gradualmente, el ajuste. Esto es, repartiendo entre ambas partes la reducción necesaria, con una potencial compensación parcial a propietarios. Oficinas municipales deberían ayudar a implementar los ajustes.

Alguien pudiera argumentar que, al igual que en la propiedad, y también por prudencia, ningún arrendador está hoy alquilando a un inquilino que no cuente con unos ingresos que le permitan destinar menos del 40% al alquiler. La regulación pudiera entonces no parecer necesaria. No obstante, en 2020, un estudio de Atlas Real Estate y Gesvalt (profusamente divulgado) deducía que había en España 1 millón de hogares que estaban pagando por el alquiler un porcentaje superior a ese 40% de sus ingresos. Nadie ha estimado, en estos últimos años, cuantos de esos inquilinos han mejorado o reducido sus ingresos y, en esas nuevas condiciones, cuantos se han podido mantener en sus viviendas y cuantos han sido expulsados de ellas. Cabe hipotetizar que estos últimos han sido un número considerable. ¿Inevitables consecuencias del mercado?

Todo sistema de regulación resulta más fácil de plantear conceptualmente que de definir con detalle y, no digamos después, implementarlo. Sin duda encontrará detractores, e incluso de signo opuesto, quienes lo rechacen por principio, cuestionando toda regulación, y de los que lo consideren directamente cuestionable, al aceptar la desigualdad territorial. Mucho habría que desarrollar y afinar. Ojalá esta propuesta pudiera, al menos, iniciar un debate, en el que, tras su ulterior definición, se pueda aportar mayor argumentación sobre sus potenciales ventajas.

*Eduardo Leira es arquitecto.