La vivienda, ese gigantesco hedge fund

Leo con interés la medida que Fernando Trías de Bes y Felip Artalejo han publicado este fin de semana en La Vanguardia bajo el sugerente título de  Una propuesta para no morir con la hipoteca a cuestas. En su desarrollo posterior, que me hace llegar un lector, los autores fundamentan de manera muy clara el por qué de su iniciativa: "Planes comedidos, puntuales y de fácil implementación. Esta es nuestra recomendación. Los grandes planes de rescate no suelen tener un enfoque microeconómico y conllevan a menudo objetivos generales de difícil control y ejecución (que se lo digan al ICO). Suelen acabar generando un coste muy elevado y unos dudosos resultados". No puedo estar más de acuerdo. De ahí que la esperanza depositada por nuestro Presidente en el resultado del G-20 sea, en mi modesta opinión, errónea. Es más fácil el desarrollo de proposiciones concretas dentro de una estrategia de reformas estructurales.

Su punto de partida es una correcta identificación del problema actual de muchas familias y empresas, "sobreendeudamiento con garantías insuficientes", que incide negativamente en su capacidad de consumo e inversión y en la morosidad y propensión a la concesión de crédito por parte de las entidades financieras. Además reconocen la ineficacia en la solución de la coyuntura actual tanto de las soluciones monetaristas, cuando lo que falta en la economía es ahorro y sobra financiación, trampa de liquidez, como de las keynesianas, debido al exceso de oferta real y a la debilidad de las cuentas públicas. Para ayudar a corregir la situación proponen lo que han bautizado como Plan de Desendeudamiento de Familias que perseguiría aliviar temporalmente el peso de la deuda familiar, controlar los impagos y aumentar la liquidez bancaria.

Plan de Desendeudamiento de Familias.

En esencia el Plan, de carácter voluntario, consistiría en la congelación de la mitad de la deuda hipotecaria, sobre la que el deudor pasaría a pagar un tipo subvencionado por el Estado, y el establecimiento de nuevas condiciones por parte de bancos y cajas, en términos de plazo y diferencial, sobre la parte viva de lo debido. Aplicaría a aquellas familias que cumplan unos determinados requisitos de ingresos y carga financiera ("debe haber una probabilidad de devolución de la deuda") y sólo regiría para la primera vivienda, que es la considerada como bien de primera necesidad, lo que soslayaría, a su juicio, el argumento del riesgo moral. El documento lo explica con todo lujo de detalles: "serían beneficiarios aquellos créditos hipotecarios cuyas cuotas, una vez reestructuradas y reducidas, cumplan los criterios tradicionales de aprobación de hipotecas anteriores a la burbuja inmobiliaria y cuyas viviendas valgan más que las cargas que sobre ellas gravan".

Participarían, por tanto, las entidades privadas, encargadas de proponer a los potenciales beneficiarios de esta medida y que asumen de este modo su parte del riesgo, y el Tesoro público, que se haría cargo tanto del diferencial de tipos (coste a fondo perdido) como de la parte congelada del crédito que se iría devolviendo en cuotas anuales fijadas de antemano con el deudor. Mientras que las primeras ven minoradas de este modo las amenazas sobre su solvencia, el segundo, a través de un organismo creado al efecto (Fondo Nacional de Reestructuración Hipotecaria), se centra en los activos bancarios viables, lo que optimiza el uso de los recursos de los contribuyentes, y limita su merma total, impagos aparte, al diferencial entre su coste de financiación en los mercados y lo abonado por los deudores. Los autores calculan que por cada euro de pérdida potencial del Estado se reduce la morosidad asociada a los créditos subvencionados en 57 euros. Un impacto significativo, sin duda alguna.

Necesidad de actuar preventivamente.

Una idea interesante que, sin embargo, se enfrenta al hándicap de la volatilidad de los factores sobre los que descansa; en esencia, precio de la garantía y capacidad de repago del deudor. Además, se trata de una propuesta reactiva o reparadora y no preventiva de nuevas burbujas que es donde el legislador debería actuar con mayor firmeza, vistos los tremendos efectos de los excesos. Porque el gran problema del mercado inmobiliario tal y como está concebido en nuestro país, y en la mayoría de las naciones de nuestro entorno, es doble.

Uno. Se estructura en forma de transferencia de renta entre la generación siguiente y la inmediatamente anterior, lo que condena financieramente a aquella y enriquece a ésta. Un proceso contra natura que es prácticamente imposible de revertir y más con la elevada tasa de vivienda en propiedad que existe en nuestro país. Sinceramente, para este mal no se me ocurre remedio que no pase por la potenciación, mediante incentivos fiscales y arrendamientos con opción a compra, del parque de alquiler.

Dos y más importante. El mercado inmobiliario no deja de ser un inmenso, consentido y generalizado hedge fund en el que los recursos propios, sobre los que se calcula la rentabilidad final, son un 20% del coste total del activo que se adquiere lo que propicia que se produzcan, en momentos alcistas en precio con liquidez financiera y real suficientes, operaciones especulativas a mansalva. Aparte del establecimiento de umbrales de financiación sobre el valor del bien o Loan to Value y/o de carga familiar máxima soportable, habría que establecer medidas de supervisión más estrictas. Una, a bote pronto. Cualquier pago a cuenta de la entrega de un piso debería formalizarse ante fedatario público, a tarifa ajustada a su importe, de modo tal que sus datos se crucen con la administración tributaria para evitar el fraude. No se eliminaría la bolsa de dinero B pero se ajustaría la demanda a la finalidad original de las casas defendida por la Constitución. Claro que sólo es una idea que someto a su consideración. Como siempre. Sábado más y mejor.

Ya es jueves.

Precisión preliminar. 87 kilos, 267 de colesterol fundamentalmente malo y un quinto hijo esperado en dos semanas, aconsejan acometer el Reto de los Cien Días, que pretende organizar un tanto mi vida hasta final de julio y corregir desequilibrios. Voy a ir colgando los posts de esta aventura en Facebook y Twitter, como Alberto Artero, para aquellos que quieran gritarme cibernéticamente: Yes, you can!!!!!

Alimento para el Alma. Y el 17 la cagó. He sucumbido, por el efecto arrastre de Stieg Larsson y su Millenium, a El Chino de Henning Mankell, un bestseller patético argumentalmente, pese a alguna de sus referencias de actualidad, carente desde la mitad del texto de aliciente misterioso alguno por desvelar y resuelto de un modo absolutamente absurdo. Creo que, además, tiene algún problema de traducción en los diálogos. Total, que una joya. Eso me pasa por no seguir las recomendaciones de los lectores de más vale lo malo conocido…

Alimento para el Cuerpo. Coincido con el gran Matoses en que uno de los restaurantes emergentes de Madrid es Piñera, en la calle Rosario Pino. Un lugar a tener muy en cuenta. Cena de amigos a base de medias raciones que es una de las ventajas del local. Todo a muy alto nivel: desde el Aceite de Oliva Royal, variedad poco presente en los restaurantes de Madrid, al carro de bebidas, especialmente Gin-Tonics, que compite de cerca con Don Giovanni. Tomamos Crema de Patata con Molleja, Vieira y Habitas rica normalita, la mezcla no aporta demasiado; una Lasaña de Espárragos y Foie realmente original donde el punto de la verdura y la textura del foie se mantienen pese al golpe de calor del horno (aunque el plato llega demasiado caliente pudiendo provocar un accidente, si te descuidas); Lubina Salvaje sobre Crema de Guisantes excepcional; Bacalao Skrei fuera de carta muy rico y un Steak Tartar con Patatas Suflé que nada tiene que envidiar al de los otros referentes de Madrid. Culminamos con unos Crepes Suzette, preparados delante del comensal, un Helado de Mantecado y una Tarta de Manzana con Helado de Aceite que no desmerecen al resto de la comida. Todo regado con un Numanthia de Toro delicioso que se guarda en la cava entre servicio y servicio, todo un detalle. Mucho ex Zalacaín y asesoramiento de Benjamín Urdiaín. Hasta ahí lo bueno. Detalles a vigilar. Aunque Oscar nos atendió estupendamente, es fundamental que presten atención a pequeñas tonterías que son las que convierten lo bueno en excelente. No hace falta que el servir el agua la botella choque estruendosamente con la copa; estuve temiendo toda la noche una desgracia. No es normal que el mejor sumiller de Madrid, según Metrópoli, Mario García, abra el vino, lo dé a probar y se marche, siendo servido por otro camarero antes de dar el OK. Y hay que evitar a toda costa que el propio sumiller ande metiendo el cazo en el cuenco de aceitunas de la entrada del local y se pasee por la sala comiendo todo el rato. Ele efecto es demoledor. Dicho esto, estrella emergente. Siento el rollo.