El BCE y el mercado hipotecario

Leo estupefacta –prácticamente estoy en estado de estupefacción continuo tras la lectura diaria de la prensa española- que el Banco Central Europeo ha emitido un informe sobre la Reforma de la Ley Hipotecaria que aprobó el Gobierno el pasado 8 de mayo. Un reforma que modifica sustancialmente las condiciones de pago de las hipotecas en España aunque no generaliza la dación, tal y como exigen las asociaciones de afectados por las hipotecas.

La configuración legal de las hipotecas en España ha sido claramente diferente a la de otros países de nuestro entorno desde el siglo XIX. El hecho de haber sido distinta tiene ventajas e inconvenientes. La contratación de una hipoteca no conlleva generalmente la desaparición de la responsabilidad personal del deudor. Se trataba de reforzar esa responsabilidad del tenedor de la hipoteca, con una afección especial de un bien inmueble. Este diseño histórico en España consiguió abaratar el coste de los créditos inmobiliarios y generalizar su concesión. 

La clase media española desde los años 60 ha aspirado a tener viviendas en propiedad y, generalmente, lo ha conseguido. Es cierto que ese diseño ha tenido errores graves como una posición de abuso por parte de las entidades financieras a la hora de determinar los tipos de interés de demora, los gastos de la tramitación a cargo del hipotecado. Igualmente, nunca se abordó la imprescindible independencia de los tasadores con respecto de los beneficiarios de las hipotecas, hasta el punto de que las empresas de tasación eran propiedad de las entidades financieras, que decidían el precio del inmueble y su posible revalorización. Eran los propios bancos y cajas los que establecían lo que valía un piso o un terreno, y las condiciones de pago.

A la hora de revisar la legislación hipotecaria, eso es lo que había que inspeccionar obligatoriamente, porque era evidente el abuso de las entidades de crédito sobre aquellos que accedían a una hipoteca. Independientemente de las razones culturales de España, donde durante décadas el ahorro de la clase media ha sido la compra de una vivienda con la idea -equivocada- de que era un mercado cautivo perenne al alza, la globalización económica, la entrada de España en la Unión Europea y la dependencia del Banco Central Europeo como autoridad monetaria, con una clara política expansiva del crédito durante una década y media, provocaron cambios sustanciales en la concesión de hipotecas, pero no en el espíritu de la norma. 

Por poner un ejemplo, los bancos daban créditos por el 100% de la hipoteca, a 30 y 40 años, a tipos de interés históricamente bajos, de forma generalizada y nunca se plantearon la posibilidad de un cambio de ciclo, ni en la economía en general ni en el sector hipotecario en especial. Durante los años 70, 80 y 90 en España se concedían hipotecas bajo paso previo de “entrada de capital para formalizar el contrato”, y luego las condiciones podían alcanzar intereses de hasta un 15% y plazos que no superaban los 20 años de ejecución.

Las entidades financieras, por supuesto no quieren ni una vivienda más, porque no saben qué hacer con ellas, y los 'desahuciados' quieren eliminar su responsabilidad contractual sobre el coste de la hipoteca, pero seguir viviendo en las casasDesde la entrada de España en el euro, el BCE ha mantenido sin excepción una política de dinero barato que ha inundado los mercados -para empezar el interbancario-, lo que generó una sensación de riqueza sin precedentes en España y no sólo en ella. Las entidades financieras tomaban prestado el dinero muy barato a corto plazo (sin pensar en las consecuencias a medio y largo plazo) y contribuyeron de forma sustancial a 'represtarlo' igual de barato a la largo plazo.

Con el estallido de la crisis económica, los prestamistas de los bancos (otros bancos) exigieron la devolución de esos préstamos a corto, pero resulta que nuestros bancos lo habían 'colocado' en hipotecas a 40 años entre los españoles. Primer problema exclusivamente de las entidades.

En España, lo primero que se paga en una crisis es la hipoteca. Y esta es una realidad. Pero cuando la crisis se profundiza y alcanza niveles de contracción del PIB, destrucción masiva de empleo, desplome del consumo, y endeudamiento público/privado nunca vistos, como en la actual, todo el sistema estalla. Y esto es lo que ha pasado. Millones de españoles y de residentes en España han perdido sus puestos de trabajo, lo que en muchas ocasiones les ha llevado a no poder hacer frente a la hipoteca y al comienzo de la ejecución masiva de las mismas: los desahucios.

El Gobierno del PP intenta, con la reforma del 8 de mayo, que se paralicen los desahucios y se renegocien las condiciones contractuales de las hipotecas, entre otras cosas porque las casas no valen lo que valían. La depreciación ha sido sustancial, y aún tienen que abaratarse más.

Para ello, el Gobierno ha implementado modificaciones importantes que van desde la negociación del coste de la hipoteca hasta la introducción de 'alquileres puente'. Pero esto no es dación en pago. La dación implica la devolución de las viviendas y la cancelación del crédito. Y el abandono de la vivienda.

Las entidades financieras, por supuesto, no quieren ni una vivienda más, porque no saben qué hacer con ellas, y los 'desahuciados' quieren eliminar su responsabilidad contractual sobre el coste de la hipoteca, pero seguir viviendo en las casas. Y así nos cargamos, ya no el crédito hipotecario y la capacidad de los españoles para acceder a una vivienda en propiedad a precios razonables, sino directamente lo poco que queda de confianza en España y en la capacidad de devolver sus deudas.

Inaudita posición del BCE

Por todo ello, me parece inaudita la posición del BCE sobre la regulación hipotecaria. En primer lugar, porque ya que estamos en la “búsqueda y captura de responsables de la crisis”, el primer responsable por inundar España de dinero barato es el propio BCE, que de forma absolutamente irresponsable infló la burbuja de la construcción en España sin pensar en el peso del sector (en el 2007, el 30% del PIB) ni en las consecuencias de su política de 'darle a la maquinita de hacer billetes'.

En segundo lugar, es inaudito que el BCE, sabiendo la situación de debilidad del sector financiero español (que ha pasado de cinco instituciones financieras a catorce a día de hoy, y a siete u ocho el año que viene), presione aún más a estas entidades a tener que dotar más por impagos hipotecarios. Mucho más inteligente y necesario sería forzar a la Sareb a bajar los precios de una vez y colocar los 60.000 millones de euros que tienen en activos tóxicos.

Y, en tercer lugar, la poca o nula relevancia que tiene para el BCE el riesgo moral de generalizar la dación en pago y la inestabilidad que provoca en el marco regulatorio. Uno presta dinero cuando sabe que se lo van a devolver.

Las instituciones financieras han de ser conscientes de que, con el precio del dinero históricamente barato, han tenido un comportamiento de usura y, en muchos casos, de engaño que debería ser penalizable. El abuso durante la crisis de su posición de fortaleza y su negativa a negociar ha derivado en una aversión social hacia ellos perfectamente explicable y descriptible.