Y ahora... el mercado hipotecario español

Aún no está dicho todo sobre el sector inmobiliario. Me refiero al mercado hipotecario español. Cuando todavía no se han apagado los ecos sobre la reforma del IRPF en cuanto a la deducción por compra de vivienda habitual propuesta por el Presidente del Gobierno en el pasado Debate de Política General sobre el Estado de la Nación, aparece la Asamblea de la Comunidad de Madrid aprobando, parcialmente, una propuesta del Grupo Parlamentario de Izquierda Unida -debatida en el Pleno de la Asamblea hace un par de semanas- sobre las garantías que deben cubrir los impagos hipotecarios por compra de vivienda.

           

En efecto, el Grupo Parlamentario de Izquierda Unida registró una Proposición no de Ley (la 32/2009), proponiendo que la Asamblea de Madrid instara al Gobierno Regional a que éste instara al Gobierno de la Nación a “la modificación de cuantas normas sean precisas a fin de imposibilitar que, consecuencia del impago de los créditos hipotecarios derivados de la adquisición de la vivienda habitual, el hipotecado deba responder con todos los bienes presentes y futuros caso de que, si subastado el bien que garantiza el crédito, no se cubra el mismo”. Casi nada. Izquierda Unida pretende darle la vuelta, como a un calcetín, al modelo hipotecario español.

 

Con esta iniciativa, este grupo también proponía, como medidas complementarias, la creación de mecanismos públicos de supervisión, control y regulación de las entidades bancarias que imposibiliten la sobrevaloración de las tasaciones de los bienes de garantía hipotecaria; la constitución de un Fondo de Garantía Hipotecaria, en el que estuvieran representados el Estado, las Comunidades Autónomas, la Federación de Municipios de España, las Asociaciones de Consumidores, organizaciones empresariales bancarias y financiera y sindicatos con una dotación inicial por parte del Gobierno de España de 500 millones de euros; y la regulación de un seguro de garantía de pago hipotecaria para la primera vivienda familiar.

Y no le faltaban argumentos para su defensa a IU. Tampoco un objeto para la presentación de esta iniciativa: paliar una de las consecuencias de la crisis económica “que golpea con especial virulencia a la clase trabajadora: el sobreendeudamiento familiar consecuencia del sistema hipotecario español (sic)”. Y también, reconocen, del aumento del desempleo. El aumento de la litigiosidad vinculada al sector inmobiliario está ahí. En varias ocasiones el CGPJ, por ejemplo, ha estimado un incremento sustancial de las acciones hipotecarias que los bancos llevarán a los juzgados españoles para pedir la subasta de pisos porque los propietarios no pueden hacer frente a sus obligaciones hipotecarias. Según este órgano, para 2009 se prevén más de 65.000 asuntos relativos a estas cuestiones. Y eso, que, según “la cultura de nuestro país”, la hipoteca es lo último que se deja de pagar.

Y ahora presenta IU esta iniciativa de reforma del modelo hipotecario. Ya no se trata de que los jóvenes no puedan acceder a una vivienda. El problema es más grave. Es que quienes compraron una vivienda -no sólo en los últimos años- no pueden pagarla porque se han quedado en paro o porque están sobreendeudados, entre otras circunstancias. Jóvenes, mayores, inmigrantes, inversores, promotores, etc. Y la maquinaria bancaria, es imparable, como la de la Justicia. Una vez que se pone en marcha puede resultar demoledora. La casa se la queda el banco. También es verdad que el banco era copropietario. ¿O alguien lo había olvidado o no lo sabía? Pero además de quedarte sin casa, puedes seguir teniendo deudas con el banco si tu casa valía menos que la hipoteca. Por no hablar de los avales y los avalistas. ¿Se quedarán sin sus casas?

Y es que nuestro modelo hipotecario es distinto al del mundo anglosajón. Y a Izquierda Unida no le convence el nuestro. Tampoco a muchos otros. El art. 105 de nuestra Ley Hipotecaria (y el art. 1911 del Código Civil)- como recuerda la Exposición de Motivos de esta Proposición no de Ley- dispone que, salvo pacto en contrario, la hipoteca no alterará la responsabilidad ilimitada del deudor. Es decir, que si el valor de la vivienda pasa a ser inferior al valor de la hipoteca el deudor no puede liberarse de la deuda entregando el inmueble a la entidad de crédito o dejando que ésta lo subaste. El deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros del exceso de deuda una vez subastado el inmueble. Es cierto que el art. 140 prevé también el pacto en contrario, pero este pacto no es habitual en España, al menos en los créditos hipotecarios de los últimos años. Si el banco que concede la hipoteca tiene toda la vida del deudor (y probablemente también la de sus herederos y avalistas, añadiría yo) para cobrar su deuda, el hecho de que el valor de las garantías se deprecie tiene una importancia sólo relativa para la entidad prestataria y graves consecuencias para el deudor en momentos de crisis económica. Si el modelo fuera otro, las sobrevaloraciones de las tasaciones de inmuebles las pagarían las entidades financieras y no las familias españolas. Como las subprime norteamericanas.

En el mundo anglosajón si el precio de la vivienda desciende por debajo del valor de la hipoteca, el deudor puede entregar la vivienda al banco y dar por cancelada la deuda pendiente de cobro. Es decir, la dación en pago de la vivienda hipotecada cancela la deuda hipotecaria. Esto se conoce, de forma muy gráfica, como el efecto sonajero, es decir, el tintineo que hacen las llaves al ser depositadas en el mostrador de la entidad financiera

Dos modelos distintos. En España, hemos modificado en varias ocasiones la legislación hipotecaria, dejando sin resolver los problemas que preocupan y sin conseguir la efectividad que se pretendía con su reforma. ¿Qué resultado ha tenido el abaratamiento de gastos en las cancelaciones, modificaciones y subrogaciones de los préstamos hipotecarios? ¿Y el control para las sociedades de tasación? ¿Y la innecesaria hipoteca inversa? Además, con la subida de los tipos de interés, las cuotas hipotecarias se incrementaron mes a mes. Pero con la bajada del precio del dinero y, consecuentemente, del EURIBOR, no ha pasado lo mismo. ¿Por qué? ¿Ha servido para algo la Ley 41/2007 de modificación del mercado hipotecario?

Como decía el Grupo de Esquerra Republicana-Izquierda Unida-Iniciativa per Catalunya Verds, en una Proposición de Ley sobre medidas para proteger los intereses de los ciudadanos en el ámbito del mercado inmobiliario e hipotecario publicada en mayo del año pasado y todavía no debatida en el Congreso, la Ley 41/2007 no contiene los suficientes ni necesarios instrumentos para hacer frente al conjunto de situaciones problemáticas, sobretodo, respecto a aquellas que deberían proteger a los sectores sociales más desfavorecidos frente a las situaciones de insolvencia temporal, situaciones de paro transitorio, imposibilidad de atender a los incrementos de las cuotas hipotecarias y otras situaciones de endeudamiento, hasta llegar al último extremo de verse privadas de su vivienda después de haber destinado buena parte de sus ingresos familiares a pagos a cuenta, comisiones, honorarios, gastos innumerables y pago de cuotas con una nula o mínima recuperación del principal, que es decir tanto como haber vivido de alquiler, sin garantías y con un coste más elevado, sin posibilidad de recuperación alguna.

Pero algo hay que hacer. Ya en un artículo reciente escribí en relación con el sobreendeudamiento familiar y sobre los que nuestros colegas europeos -aunque también los norteamericanos- estaban haciendo. Para imitar.

Recientemente se ha debatido -y aprobado- en el Pleno del Congreso de los Diputados una iniciativa del Grupo Parlamentario Popular sobre el establecimiento de mecanismos de apoyo en la mediación y arbitraje de soluciones para las familias sobreendeudadas en la negociación con las entidades bancarias. Hay otras muchas iniciativas, tanto en Pleno como en Comisión, que pretenden la reforma de nuestro modelo hipotecario desde distintas perspectivas.

Ahora se debate sobre ésta: la reforma del modelo hipotecario para impedir que, como consecuencia del impago de los créditos hipotecarios derivados de la compra de una vivienda el hipotecado deba responder con todos los bienes presentes y futuros en el caso de que, subastado el bien que garantiza el crédito, no se cubra la totalidad del mismo.

Y esto son palabras mayores. Las entidades financieras están blindadas en caso de que el propietario de una vivienda no pague las cuotas correspondientes. La legislación hipotecaria dispone que la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones del deudor y no alterará la responsabilidad personal ilimitada que establece el Código Civil que prevé que del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros. Tampoco corre a cargo del banco que presta el dinero el riesgo de depreciación de los activos inmobiliarios. Este riesgo lo asume el propietario, que responderá con otros bienes ajenos a la vivienda. Y esto está pasando hoy en nuestro país. La casa vale menos que la hipoteca.

Ante esto, el Gobierno ha manifestado su escaso interés en cambiar la norma, puesto que “son las entidades financieras las que exigen las garantías”. Eso si, ya se preocupó que con el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/198, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, las familias españolas se sorprendieran mucho a la hora de revisar sus cuotas hipotecarias a la baja como consecuencia de la bajada del EURIBOR y no pudieran.

Mientras tanto, aquel efecto riqueza que para las familias españolas suponía la vivienda en propiedad y del que algunos hablaban se ha diluido y ahora la propiedad puede llegar a ser un problema de muchas familias para toda la vida. Algo hay que hacer. Y los Registradores y Notarios piensan lo mismo.