La opacidad del sector inmobiliario, el único donde el uso de información privilegiada no es ilegal

El término “intermediación” en el sector inmobiliario provoca, en general, el rechazo de quienes lo han padecido en alguna transacción de compraventa o de alquiler. Por intermediario, nos referimos a los asesores, nacionales o internacionales, que se dedican, exclusivamente, a poner en contacto a compradores y vendedores, a propietarios e inquilinos para que, entre ellos, y sin ninguna aportación relevante por su parte, se pongan de acuerdo en los términos de una transacción.

De hecho, los propios intermediarios tienden a titularse como brokers, término que mejora la apreciación de su equivalente español de “mediador” o persona que se sitúa en medio de una transacción. La intermediación es el acto por el cual, un agente se beneficia de la puesta en contacto de vendedor y comprador, en un mercado imperfecto, y poco transparente, donde el mayor valor añadido consiste en permitir que compradores y vendedores se encuentren en un momento dado.

Los intermediarios son un colectivo denostado pero necesario en un mercado muy poco transparente. Los honorarios que se han barajado en el pasado por esta actividad han posibilitado el incremento del número de agentes, a todos los niveles del mercado inmobiliario, con escasa formación profesional y acostumbrados a una remuneración extraordinaria por sus servicios de canalización de la oferta y la demanda.

Agentes inmobiliarios acostumbrados a ignorar absolutamente la existencia de conflictos de interés en su cometido, asesorando al vendedor y cobrando del comprador, a representar al propietario y cobrar del inquilino, o incluso de ambas partes simultáneamente.

¿Alguna vez se han preguntado qué ocurriría si existiera una bolsa de transacciones inmobiliarias de alquiler o de compra venta? ¿O si la Administración local controlara y comunicara públicamente todas las transacciones de alquiler? Los costes relacionados con las transacciones disminuirían radicalmente porque la materia prima de este colectivo, la información privilegiada, dejaría de serlo.

Realmente será muy complicado que se llegue a esa situación algún día, dado que el propio mercado inmobiliario retroalimenta esta actividad de intermediación al intentar conseguir ventajas, en cada transacción, del uso privilegiado de la información. No olvidemos que el mercado inmobiliario es, probablemente, uno de los pocos mercados en el que el uso de información privilegiada no constituye un acto ilegal.

¿Adiós a la intermediación?

Si analizamos la actividad de intermediación con una perspectiva de largo plazo, en un mundo cada vez más acostumbrado a la inmediata canalización de la información, tenemos que concluir necesariamente que es una actividad a extinguir o a disminuir radicalmente o en todo caso abocada al estrechamiento de sus márgenes.

Se trata de una profesión sin barreras de entrada, donde no se exige capacitación de carácter relevante, salvo la de ser despierto, ágil y mantener buenos contactos. De hecho, el mayor bagaje de muchos intermediarios lo constituye su archivo de tarjetas. Adicionalmente, los honorarios que se barajan, en general, no tienen correlación con los esfuerzos realizados por el intermediario, por lo que constituyen un atractivo para la incorporación de nuevos agentes a este mercado.

Asimismo, el factor diferencial que pudieran ofrecer las multinacionales de los servicios inmobiliarios se circunscribe, en su mayor parte, a que sus agentes hablan idiomas así como a la gestión monopolística de grandes grupos internacionales de usuarios o de inversores inmobiliarios. Poco más.

La prestación de un servicio de poco valor añadido, muy bien remunerado y que no exige grandes dotes de capacitación profesional, en el largo plazo, tiene, en nuestra opinión, los días contados.

Un ejemplo que corrobora esta afirmación es la gran dificultad que encuentran los asesores inmobiliarios de cierto renombre en la prestación de servicios profesionales en operaciones inmobiliarias complejas.

Acostumbrados a gestionar, en el mejor de los casos, subastas inmobiliarias de carácter restringido, se encuentran con grandes dificultades en la gestión de procesos complejos en los que deben gestionarse aspectos fiscales, legales, urbanísticos, estructuras financieras sofisticadas, compra venta de acciones, etcétera.

Cuando las rentabilidades del mercado inmobiliario se acortan, como en la actualidad, los factores generadores de costes o incertidumbres en la transacción, como los mencionados anteriormente, adquieren una relevancia trascendental para el éxito de una transacción. Se requieren, por tanto, asesores globales, capaces de comprender y gestionar adecuadamente el valor, la fiscalidad y la estructuración financiera de una operación, sin necesidad de acudir a múltiples especialistas de cada factor implicado.

*Mikel Echavarren es consejero delegado de la consultora inmobiliaria IREA.