Analistas perdidos en el mercado inmobiliario

Como si fuera un mantra, consultores, agentes y otros denominados especialistas afirman que “el mercado es soberano”. Y cabe preguntarse ¿qué significa exactamente que es soberano? Pues bien, entre las varias interpretaciones posibles, hay que negar claramente dos habituales.

El mercado no tiende al equilibrio ni a la justicia. Con toda la amplitud de significados de ambos conceptos, no hay ningún argumento que justifique semejantes bondades del mercado. Más bien, al contrario, hay bastantes evidencias de que el mercado por sí mismo tiende al exceso, a la inequidad y a determinados grados de injusticia. Crisis como la actual son la prueba evidente de las tendencias al desequilibrio del mercado.

El mercado no tiene razón. Cuando en los años del crecimiento efervescente analizaba determinadas operaciones, la única conclusión que alcanzaba es que se había pagado demasiado; que ese precio no respondía a una valoración con criterios objetivos y razonables. Y el mercado se encargaba rápidamente de dar un paso más allá y poner sobre la mesa otras operaciones aún más altas, que dejaban como una muy buena operación la que antes veía como desorbitada. En el momento actual, con un mercado desaparecido es prácticamente imposible cerrar una operación, y en caso de conseguirse, el valor sufre un ajuste a la baja quizá excesivo. Ni tanto, ni tan calvo. El mercado se ve zarandeado por miedos y euforias. Si la falta de racionalidad es un hecho constatado en los mercados cotizados, que son muy transparentes y líquidos, cuanto más irracional es el mercado inmobiliario, en el que la excepción es la regla.

Y sin embargo, no podemos ir en contra del mercado. No podemos negar que la relación entre la oferta y la demanda determina qué se compra y qué no; en qué precios y con qué condiciones. En este sentido, el mercado es soberano. Un soberano que dicta las leyes que todos seguimos, aun siendo leyes injustas e irracionales.

Los analistas carecen de superpoderes

Un chimpancé, con unos lanzamientos de dardos al azar sobre las páginas de valores de un periódico económico, batió a un sofisticado equipo de analistas de bolsa. Algunos dicen que es un mito, y se entienden sus reticencias, pues puede poner en riesgo su negocio.

Y es cierto que, siendo los mercados tan impredecibles e irracionales, el papel de ciertos especialistas puede quedar en entredicho. Este debate es sanísimo porque la mejor forma de valorar el papel de los analistas es no confundir sus funciones y asumir que carecen de superpoderes. Los analistas inmobiliarios, cuya imagen ha quedado muy perjudicada en la crisis actual, tienen sin embargo unas funciones esenciales que desarrollar.

Una función es analizar y comprender los hechos económicos que suceden en paralelo con el mercado: causa, relación, implicación. Además, los efectos de una misma situación no son iguales porque cambia la coyuntura en que se aplica, así como la percepción de los agentes del mercado, su nivel de conocimientos, sus exigencias, expectativas y miedos.

Esta comprensión de las variables demográficas, económicas, financieras y culturales permite poner ciertas señales de alarma, a modo de faros en la noche. Los faros no indican qué ruta debes seguir, pero te permiten decidir tu propio camino o estrategia, con un mayor grado de seguridad.

Otra función importante es filtrar el bombardeo de información al que nos vemos sometidos. Lo único peor que la ausencia de información es el exceso de información poco veraz: todo puede ser cierto y no estamos seguros de nada. Debemos ser conscientes de que existen muchos intereses sobre el mercado inmobiliario, tanto económicos como políticos, y la principal forma de incidir en el mercado es sesgar la información.

Mencionaré una tercera función, y dejamos de lado algunas más. Los analistas deben ser los primeros críticos, capaces de levantar la voz para denunciar la falta de transparencia y los intereses ocultos que habitan nuestro mercado. Para desarrollar esta función la independencia de los analistas debe ser proporcional a su rigor: absoluto. El mercado necesita analistas independientes aunque a veces no nos guste lo que tienen que decirnos.

*Miguel Ruiz-Valdepeñas es socio fundador de Advantas