¿Están ocultando pérdidas los bancos en el sector inmobiliario?

De igual forma que el desarrollo económico disminuyó las diferencias entre los españoles y otros ciudadanos occidentales, la crisis nos enseña que el regodeo sobre los problemas ajenos, reales o deseados, no es un mal exclusivo del español. No sabemos si los analistas internacionales que opinan sobre nuestra economía se ceban en nuestra desgracia o es que sólo publican en los medios españoles. ¿Están obsesionados con nosotros o estamos tan mal que quitamos el sueño a tanto experto del mundo mundial?

 

Nos han acusado de tener los precios inmobiliarios a niveles estratosféricos, de no bajarlos, de empecinarnos en prolongar la crisis por toda la eternidad, de ocultar las pérdidas, de ser los apestados de Europa… De ser, en definitiva, los más tontos, los más malos, los más vagos. Entre las últimas embestidas de esta índole, destaca la perversidad de ocultar las pérdidas estratosféricas de nuestro sistema financiero por no reconocer que los créditos al sector inmobiliario tienen más agujeros que un queso de gruyere. Con gran visión, sobre todo para el titular, indican que los bancos y cajas de ahorro españoles ocultan pérdidas mil millonarias que podrían hundir la economía europea y hacernos volver al nivel de Atapuerca, probablemente a la Sima de los Huesos.

Su tesis se fundamenta en que el sector inmobiliario es incapaz de devolver durante los próximos años los cientos de miles de millones de euros que ha recibido del sector financiero y que los bancos y cajas de ahorro no han provisionado dicho riesgo ni la bajada de valor de las garantías correspondientes.

Obviando el pequeño detalle de que los bancos y cajas de ahorro españoles están auditados por las mismas firmas que auditan los bancos y cajas de ahorro de las principales economías occidentales, o el hecho de que se encuentran supervisados por el Banco de España, el regulador más estricto y duro de dicho entorno económico, podría ser cierta su tesis de que la conspiración hispano-bancaria sea cierta y que en un futuro próximo tendremos que especular sólo con las cavernas.

Uno de los pilares de la tesis del Armagedón financiero es la “patada a seguir” que los bancos y cajas estarían dando a sus riesgos del sector inmobiliario, sobre todo en los préstamos otorgados a los promotores inmobiliarios.

Es cierto que cualquier estrategia financiera que se pueda resumir como “patada” suena fatal, tanto si es para delante como si es por detrás. No obstante, como una de nuestras especialidades como asesores financieros en procesos de reestructuración de deudas es la regulación de la intensidad, coste y garantías de esas “patadas”, nos gustaría realizar algunas matizaciones por si dichos analistas las quisieran considerar en futuros linchamientos.

La Ley Concursal

Existen muchas diferencias entre nuestra economía y las principales economías mundiales. Probablemente las mayores semejanzas se observen en el sector financiero. No obstante, desde el año 2006 se ha cruzado entre nuestras finanzas y las de los países de nuestro entorno un matiz de cierta importancia. Nos referimos a la Ley Concursal, cuyas consecuencias y obligaciones incitan a acreedores y deudores a llegar a acuerdos razonablemente satisfactorios por los que los deudores no son inmediatamente ejecutados, nunca mejor dicho, y los acreedores consiguen a cambio de esa y otras cesiones consolidar jurídicamente sus garantías reales y posibilitar la liquidez y sostenibilidad del valor de dichas garantías.

Un plazo de dos años desde una refinanciación puede parecer un “patadón” desde la atalaya del avezado analista internacional, pero desde la del acreedor financiero constituye la diferencia entre no cobrar nada o asegurarse importantes porcentajes de recuperación de su deuda, ya que en ese período post refinanciación su garantía real obtenida durante las negociaciones que motivan la “patada” se consolida de forma absoluta desde la perspectiva jurídica de la Ley Concursal.

Otro pequeño detalle a tener en cuenta en el análisis de posibles dolencias de nuestro sector financiero es la existencia, con carácter general, de la doble garantía real y personal de las deudas hipotecarias. Aunque el ánimo de muchos de nuestros clientes sería entregar a la banca las “llaves” de muchos de sus activos inmobiliarios a cambio de cancelar su deuda, en ese loable acto no termina su responsabilidad que, como es bien sabido y sufrido en el sector inmobiliario, le puede perseguir hasta el total resarcimiento de su deuda con todos los bienes y derechos societarios y en ocasiones personales.

El mundo no se acaba en España en la garantía hipotecaria. Ojalá fuera así. Pero desgraciadamente la sombra del acreedor es alargada y con mayor base que la deuda hipotecaria de muchos bancos de otros países.

Se alega, por otro lado, que de los 350.000 millones, aproximadamente, que debe el sector inmobiliario promotor a las entidades financieras, sólo un porcentaje menor es recuperable a corto y medio plazo. Es totalmente cierto. Pero también lo es si se aplica a la deuda con las Administraciones Públicas, el sector energético o del automóvil.

A corto y medio plazo no es posible recuperar importes significativos de crédito de ningún sector ni en ningún país. La diferencia es que el sector inmobiliario es el único que ofrece la doble garantía real y personal, frente a otros sectores en los que si se acaba el combustible que los hace funcionar difícilmente podrían ofrecer algo más que el esqueleto de sus industrias.

Valor de venta

¿Es una garantía despreciable mantener inmuebles terminados o suelo para su construcción futura en un país de adictos al ladrillo?. Para estos señores sí lo es, porque parecen estimar que su valor actual tiende a cero. En la crisis de los 90 se escucharon simplezas parecidas e incluso nuestro sector financiero se fustigó el alma provisionando el 100% de muchos de sus activos inmobiliarios adjudicados. Al final, las entidades financieras que aguantaron el tirón de la crisis vendieron sus carteras inmobiliarias con grandes beneficios, además de los provenientes de la desdotación de dichas provisiones excesivas.

Por su puesto que “la madre del Cordero” reside en el valor de las cosas, o de las casas, si lo prefieren. Aquí, de nuevo, la conjura financiero-hispánica se aúna para evitar el reconocimiento de las pérdidas de valor sufridas por los inmuebles que garantizan sus créditos.

Por un lado es lógico que piensen en este tipo de maquinaciones cuando ven el absurdo de las conclusiones de las estadísticas oficiales relativas a la evolución del precio de la vivienda. Si sólo han bajado los precios de dichas estadísticas en torno a un 8-10%, además de demostrar de nuevo la estulticia de nuestro mercado y de España entera, la conclusión obvia es que la banca deberá reconocer en el futuro pérdidas ingentes hasta que dicha bajada iguale las de las burbujas inmobiliarias anglosajonas. El pequeño matiz es que dichas estadísticas están “fuera del comercio de los hombres” como dicen algunos letrados. El ajuste en los valores de venta de transacciones reales nuevas, no en la entrega de viviendas de promociones antiguas, es similar o superior al de dichos países que se toman por referencia. Y las tasaciones que se utilizan como base en las reestructuraciones de deuda ya reflejan esas bajadas, sobre todo en las carteras de suelo.

Siempre es posible que dichas garantías se deprecien en mayor medida. Aún tocando suelo, el sector podría comenzar a cavar un túnel. Pero el problema no es tanto ese posible ajuste, ya que el ratio de deuda sobre el valor de tasación de los activos normalmente tiene un margen de seguridad de un 15-25%, sino el de la liquidez futura del suelo, fundamentalmente.

El problema del sector financiero no es la pretendida depreciación oculta u ocultada de las garantías o el diferimiento de préstamos sin garantías o fallidos. Las principales incógnitas respecto al sector inmobiliario promotor son el coste de oportunidad de la no recuperación de dichos importes en el largo plazo y la muerte sistemática de sus principales deudores. Claro que a esos dos problemas reales habrá que sumar de vez en cuando, y parodiando a D. Alfonso Ussía, tener que soportar el “síndrome del analista coñazo” que detecta terremotos antes que los mismos sismógrafos.

*Mikel Echavarren es Consejero Delegado de Irea