Configuración jurídica de las 'branded residences'

Las branded residences (BR) o residencias de marca son esencialmente desarrollos que contienen componentes residenciales privados, destinados a venderse a consumidores finales y cuya explotación se realiza en asociación con una marca hotelera, de lujo, automovilística o, incluso, independiente, quienes proporcionan servicios de calidad a dichos consumidores finales. Existen diferentes tipologías, ya sea por su uso (residencial, hotelero), por el operador (hotel branded, fashion branded, etc.), o por razón de su ubicación (condohotel, co-located o standalone). En este artículo nos centraremos en las BR de uso hotelero.

Mucho se está hablando de esta tipología de activo y de las numerosas ventajas que puede ofrecer para todos los intervinientes. A priori, una propuesta ganadora. El desarrollador del proyecto se beneficia, entre otras cosas, de una potencial prima en la venta de las residencias asociadas a una marca hotelera o de lujo, con un alto nivel de diseño, estilo y calidad, así como de un flujo de caja inicial derivado de las ventas o reservas, que servirá para financiar el desarrollo.

El operador podrá ampliar su base de datos, alcanzando categorías de clientes no limitados a los que el propio hotel pueda tener, podrá beneficiarse de economías de escala en los servicios contratados para el hotel, así como obtener determinados honorarios por la licencia de marca y por su gestión (brand license fee y management fee).

Por último, el adquirente de las BR disfrutará del prestigio de habitar una residencia de lujo, de un estilo de vida elevado, de una calidad, mantenimiento y seguridad superiores y de los servicios del hotel personalizables a la carta, además de posibles ingresos derivados de la posibilidad de incluir las BR en el inventario de habitaciones del hotel.

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Todo ello será más sencillo cuanto mejor estructuradas estén las relaciones entre los diferentes participantes. Algo complejo, debido al número de relaciones jurídicas que se producen en los esquemas de BR y las diversas cuestiones comerciales, legales, operativas y financieras que surgen durante el desarrollo y operación del proyecto residencial, fundamentalmente porque los intereses y posiciones de las partes pueden variar significativamente durante la vida del proyecto, que suele ser de larga duración.

Conviene por ello analizar, aunque sea brevemente en este artículo, las diferentes relaciones jurídicas que, a priori, pueden darse en la configuración de las BR con operador hotelero, una vez que el promotor ha adquirido el solar o edificio que rehabilitará y ha suscrito el correspondiente contrato de ejecución de obra.

Relaciones jurídicas entre el promotor y el operador

En primer lugar, existirá un contrato de servicios técnicos y de diseño entre promotor y operador, en el que se fijarán las características de las BR, de forma que su gestión sea asumible y eficiente para el operador, al mismo tiempo que asegure el respeto a la calidad e identidad de marca. Las especificaciones técnicas y de diseño que quiera implantar en el producto final el operador, deberán incluirse en el contrato de ejecución de obra al que aludíamos anteriormente. Y ello porque el operador querrá tener una participación activa en la redacción del proyecto de ejecución de obra y en la memoria de calidades, que respete los estándares de la marca. ¿Hasta qué punto alcanza la responsabilidad del operador como agente de la edificación frente a los adquirentes privados?, ¿puede limitarse su responsabilidad derivada de la Ley de Ordenación de la Edificación?

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Asimismo, se firmará un contrato de comercialización y cesión de licencias, por el que el operador comparte su know how en la comercialización y marketing de las BR para que estas respeten las estrategias globales de la marca hotelera y permite el uso de la marca con determinadas condiciones a cambio de un fee (brand license fee). Las condiciones de uso de la marca normalmente se trasladarán a los adquirentes de las BR, así que, ¿qué recursos tendrá el operador frente a los adquirentes privados de BR si estos incumplen las condiciones de uso de la marca?

Por último, existirá un contrato de preapertura y gestión de las BR, para la decoración de las residencias y las zonas comunes (siendo fieles en todo momento a las calidades y diseño de la marca hotelera), se contrate al personal, y se haga la puesta a punto de las BR para su uso, a cambio de un pre-opening fee. El operador gestionará las BR y prestará los servicios comprometidos a cambio del management fee. Cabe preguntarse qué sucede si se resuelve el contrato de gestión con el operador, ya sea por impago del management fee por el propietario o por incumplimiento de las obligaciones del operador, por ejemplo, o por acuerdo de propietario y operador, quienes pueden perder interés en continuar en el negocio una vez transmitidas todas las BR del proyecto. ¿Qué mecanismos existen para que el propietario quede protegido frente a reclamaciones de los adquirentes privados?

Relaciones entre el operador y los adquirentes privados

El operador y cada uno de los adquirentes firmarán un contrato de prestación de servicios a la carta, en virtud del cual el adquirente disfrutará de los servicios que considere más apropiados: spa, belleza, limpieza, comidas y catering, reservas en restaurantes y teatros, transporte, recogida de basuras, mudanzas, compras personales, guardería o cuidado de mascotas son algunos de los ejemplos. La comunidad de propietarios suscribirá con el operador también el correspondiente contrato de prestación de servicios para zonas comunes del edificio: seguridad, conserjería, limpieza, etc.

Tiene especial relevancia la posibilidad de concertar un contrato de pool de rentas en virtud del cual el operador gestionará un plan de alquiler en nombre de los propietarios individuales. Ello permitirá a los propietarios individuales obtener retornos por la inversión durante las fechas en las que no haga uso de las BR, lo que deberá estar acordado de antemano, quedando incluidas las BR en el inventario de habitaciones del hotel.

"Resultará imprescindible regular estos proyectos de forma conjunta para que todos los intereses de las partes intervinientes queden suficientemente protegidos"

En caso de resolverse anticipadamente el contrato de gestión, ¿tendrán los adquirentes de las BR derecho a reclamar frente al propietario por verse frustrada su expectativa de respaldo de marca por la que han abonado un mayor precio de compra o puede el propietario limitar su responsabilidad?, ¿qué sucede si la resolución se produce por el impago por cualquiera de los propietarios de los gastos de comunidad?

Relaciones jurídicas entre el adquirente privado y el usuario final

Una vez adquiridas las BR por los adquirentes privados, estos podrán comercializar las BR a través de contratos de hospedaje con los usuarios finales. Lo positivo es que quedan expresamente excluidos de la aplicación de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y, por tanto, de una posible limitación del precio de los alquileres en aquellas localizaciones en las que aplique o pueda llegar a aplicar dicha limitación.

Como hemos visto, no son pocas las cuestiones que se plantean al respecto de la figura de las BR y no son pocas las amenazas que pueden existir al respecto, por lo que resultará imprescindible regular estos proyectos de forma conjunta para que todos los intereses de las partes intervinientes queden suficientemente protegidos. De ello, y de la seriedad de promotores y operadores, dependerá en buena medida el éxito del producto.

* Ignacio Sáenz de Santamaría, socio de Andersen Iberia.