Coliving en Madrid: atrapados entre el IVA y la normativa urbanística

El sector inmobiliario en España está viviendo una revolución gracias a nuevos modelos de convivencia colectiva, entre los que cabe destacar el coliving, en el que se ofrecen espacios de alojamiento individual con zonas comunes compartidas junto con servicios y actividades sociales.

El aumento en la demanda de estos espacios los ha convertido en una inversión muy atractiva, aunque no exenta de riesgos, pues existen cuestiones tributarias y urbanísticas que pueden afectar a la rentabilidad de estos modelos, especialmente en Madrid.

Desde la perspectiva tributaria, para posibilitar la deducibilidad del IVA es clave que estos modelos ofrezcan los conocidos como “servicios complementarios propios de la industria hotelera”, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. La prestación de estos servicios permite a las empresas deducir el IVA soportado en la adquisición de los bienes y servicios que precisan para la explotación de su negocio, incluyendo, en su caso, el de la adquisición del inmueble y en las obras realizadas. De no ofrecerlos, el alquiler estaría exento del IVA, sin posibilidad de deducción del IVA soportado, que pasaría a ser un coste adicional.

Desde la perspectiva urbanística, la falta de definición normativa ha posibilitado que en los últimos años muchos operadores reformaran inmuebles en suelo residencial para su explotación como coliving, simplemente conjugando de forma correcta la duración de los contratos con sus usuarios para que no pudieran ser calificados como explotadores de inmuebles turísticos, sujetos a licencia.

Pero desde finales de 2023 este modelo de explotación se ha complicado como consecuencia de una serie de reformas normativas. Así sucedió en Madrid en noviembre 2023 con la modificación del Plan General de Ordenación Urbana, que clasifica el coliving como una tipología de vivienda colectiva. Además, se aprobó una moratoria para la concesión de licencias de viviendas y apartamentos turísticos, junto con un plan específico de inspecciones orientado a perseguir actividades no autorizadas de arrendamiento turístico en suelo residencial.

En este contexto, la Inspección ha intensificado la revisión de la actividad de los operadores, partiendo de la premisa de que la prestación de servicios hoteleros está reservada para la explotación de inmuebles turísticos. Esto implica la obligatoriedad de contar, bien con un establecimiento hotelero en suelo de uso terciario, bien con una licencia de vivienda turística para inmuebles en suelo residencial.

En nuestra experiencia, en cuanto se detecta un coliving que no se corresponde con los parámetros definidos en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y se constata, además, que en él se prestan servicios hoteleros, el actuario se apresura a calificarlo como “hostal encubierto”.

Por ello, los promotores de este tipo de colivings no normativos se enfrentan a una disyuntiva: ¿dejo de prestar servicios para protegerme frente a una inspección urbanística, aun a costa de renunciar a la deducción del IVA soportado?

La respuesta a esta cuestión no es sencilla, ya que una solución válida desde el punto de vista urbanístico podría tener un impacto económico considerable. Al cesar la prestación de servicios propios de la industria hotelera, se perdería el derecho a deducir el IVA soportado, lo que podría conllevar la obligación de regularizar las cuotas de IVA previamente deducidas, como las correspondientes a la adquisición del inmueble.

Así, el impacto en términos de IVA puede ser tan relevante que son muchos los operadores que han decidido continuar ofreciendo los servicios hoteleros para no perder el derecho a deducir el IVA soportado a pesar del riesgo urbanístico.

Para aunar las exigencias de la normativa urbanística y tributaria, bastará con que los servicios se presten en el marco de contratos de arrendamiento de carácter no turístico, es decir, arrendamientos de temporada o duración superior.

En todo caso, la mera prestación de estos servicios no garantiza su deducibilidad fiscal si no se cumplen los criterios establecidos por la Dirección General de Tributos. Ésta exige que los servicios propios de la industria hotelera constituyan un complemento habitual del servicio principal y estén incluidos en el precio, tales como la recepción, atención permanente, limpieza periódica, cambio regular de ropa de cama y la disponibilidad de servicios adicionales como lavandería, custodia de maletas o gestión de reservas.

Precisamente, al analizar las prácticas habituales entre los grandes operadores de colivings, detectamos un error común: ofrecer los servicios hoteleros de forma separada al precio del alojamiento, cobrándolos de manera independiente.

Ese cargo independiente puede tener consecuencias graves para estos operadores, que podrían ver denegado el derecho a deducir el IVA, mientras siguen enfrentándose a problemas urbanísticos que pueden dar lugar a sanciones o incluso a la clausura de los establecimientos.

Esta incertidumbre tributaria podría desaparecer si finalmente se produce la anunciada modificación de la normativa sobre el alquiler de pisos turísticos, lo que permitiría que este tipo de alojamientos queden sujetos al IVA, sin importar si se prestan o no servicios adicionales.

Mientras tanto, queda patente que el actual escenario plantea una gran incertidumbre para los operadores de colivings en Madrid, que pueden verse atrapados entre las exigencias urbanísticas y fiscales.

* Cristina Alba Gutiérrez, socia del departamento Fiscal de act legal Spain y Jesús Redondo Martín, director de los departamentos de Real Estate y Urbanismo y de Contratación Pública de act legal Spain