'Walking dead' o el regreso de los zombis

Están despertando. De manera colectiva. Las inmobiliarias españolas han registrado una explosión de valor en bolsa en este arranque de 2011 después de largo tiempo hibernando. Realmente ha sido zombi el calificativo usado para definir a estas compañías, pues se han visto sostenidas artificialmente y controladas por terceros, en este caso, los bancos acreedores, que han tomado el control de la gestión y del accionariado en muchas de ellas. Pero ahora, de repente, el negro futuro que se les auguraba a estos particulares 'muertos vivientes' se adivina radicalmente distinto.

¿Por qué? Por todo y por nada. Solo un cambio de estrategia en sus vecinos, los bancos y las cajas, que han cogido el toro por los cuernos después de ser desde 2008 feroces acreedores de algunos grupos (Martinsa) y benevolentes con otros en las refinanciaciones (Reyal). En primer lugar, y como factor más importante, se encuentra el inicio de la segunda ronda de la reestructuración financiera. A diferencia de la primera, esta va en serio. Hay declaraciones de riesgo inmobiliario total, nuevas dotaciones y saneamientos de los balances bancarios. Y sino solo hay que ver lo que ha sucedido en el seno de Caja Madrid-Bancaja (BFA) o La Caixa, que en conjunto suman 620.000 millones de euros en activos y suponen prácticamente la mitad del sistema de cajas.

La madrileñovalenciana ha dotado 9.200 millones de euros como provisiones y asume un banco de suelo de 11.200 millones. Son cifras que dejan la famosa intervención de Banesto (3.500 millones) en 1993 a una altura inferior. La Caixa, por su parte, ha creado un 'banco malo' agrupando todos sus activos inmobiliarios, incluyendo sus participaciones en las cotizadas Metrovacesa o Colonial, en torno a Servihabitat, su filial de promoción de vivienda. La caja catalana goza de un historial impecable que es bien recordado en el sector y el mercado de valores. En los 90, tras la anterior recesión y ola de morosidad, construyó la primera gran inmobiliaria española que ha pervivido hasta hoy bajo la bandera de Colonial. La venta de la esta en 2006, poco antes de la explosión de la burbuja, representa el cierre del boom inmobiliario en España. Ahora quiere volver a levantar otra gran inmobiliaria de las cenizas.

Levantamiento bursátil

¿Consecuencias? Los inversores han vuelto a ver valor en los zombis, en esas compañías que iban a quebrar y resulta que no: que siguen vivitas y coleando. Y además son las que mejor conocen las singularidades del mercado promotor que tanto asusta a las entidades financieras. La fiebre por estos valores ha golpeado con fuerza en estad dos últimas semanas. Como se puede ver en el cuadro, desde el 1 de enero, las acciones del ladrillo están disparadas. En Top 10 de subidas de los 117 miembros del mercado continuo, ocho son inmobiliarias (Quabit, Metrovacesa, Sacyr Vallehermoso, Montebalito, Inmobiliaria Colonial, Urbas Guadahermosa, Reyal Urbis, Renta Corporación) y acumulan revalorizaciones que van desde el 33% al 78% en poco más de un mes.

Todas ellas tienen en común que han afrontar una reducción de sus niveles de deuda -que se mantienen elevados-, han vendido suelo y han ampliado capital para sobrevivir.  Pero lo más importante: siguen vivas. Si en algún momento fueron valoradas en cero, ahora pueden valen su peso en ladrillo, deuda o en la gestión de las desinversiones en ladrillo de las entidades financieras. Se han convertido en verdaderos fondos de gestión inmobiliaria y, sin lugar a duda, lo van a hacer mejor que bancos y cajas. Las inmobiliarias saben vender, alquilar y gestionar ladrillo. Tienen, en muchos casos, los equipos humanos para hacerlo. Salen a la calle, enseñan y venden. Los empleados de sucursales reconvertidos en vendedores de casas no. El valor añadido de una vivienda, más allá de su coste y financiación, reside en la capacidad para vender 

Las inmobiliarias han sobrevivido y van a volver a jugar un papel central como brokers de vivienda en la reactivación y para 'desatascar' el mercado inmobiliario. Por el camino se ha registrado la peor crisis de crédito en décadas, con efectos más devastadores si cabe debido al gigantesco endeudamiento acumulado. Al igual que en la crisis de principios de los años 90, la banca ha usado a las inmobiliarias como parapeto ante la escalada de la morosidad en el sector. Ahora las usará como brókers y vehículos para dar salida a sus inmuebles y balances enladrillados. El Banco de España ha obligado a publicar las cifras de riesgo y exposición inmobiliaria al conjunto del sector. Este retrato deja a algunas entidades estigmatizadas y activa un tic, tac, una cuenta atrás, para deshacerse al máximo de ladrillos casi a cualquier precio. Llega el ajuste. ¿Llegarán las ventas?