¿Qué problema hay con los alquileres en Grifols y otras cotizadas?

Imagínese por un momento que tiene la oportunidad de invertir en una propiedad inmobiliaria con la certeza de que estará alquilada el 100% del tiempo, que puede fijar el importe de la mensualidad del alquiler unilateralmente, redactar las cláusulas del contrato de alquiler sin ninguna oposición y que, si surge cualquier contratiempo, como propietario, puede transferir todos los gastos y obras de mejoras al inquilino. Además, puede endeudarse para llevar a cabo este negocio con hipoteca y los bancos le financian sin problemas a bajo tipo de interés debido a su percepción de operación de bajo riesgo y alta rentabilidad.

Estas inversiones no tienen rival. Si alguien puede hacerlas es porque el arrendador se puede aprovechar de la indefensión o desconocimiento del inquilino. Se tienen al alcance estas condiciones de alquiler cuando un único directivo o familia controla una empresa y el resto de los socios no ejerce ningún control sobre la misma. Esto ocurre principalmente en sociedades cotizadas en bolsa. Quienes dirigen la sociedad, alquilan a la cotizada los inmuebles donde ésta desempeña su actividad. Es un tipo de operación vinculada.

La semana pasada, en la presentación de resultados de 2023 de Grifols, el consejero delegado anunció que en el futuro ya no habrá nuevas operaciones vinculadas. Esto representa un gran paso adelante, es todo un propósito de enmienda. Solamente falta decidir cómo resolverán las operaciones vinculadas vigentes y qué harán para que no perjudiquen a los minoritarios de la cotizada hasta entonces.

Es evidente que estas declaraciones se han hecho bajo la presión mediática, de los inversores y del supervisor de las últimas semanas. Esto es resultado de haber puesto sobre la mesa los conflictos de interés que han generado las compras de Scranton de dos proveedoras de plasma a Grifols, el enorme volumen de las transacciones entre dichas empresas y Grifols, la sorprendente doble consolidación de esas empresas, que Scranton haya cobrado comisiones de intermediación en adquisiciones de Grifols o por la financiación millonaria a los directivos que controlan la sociedad, cuando la cotizada tiene problemas de deuda. A mí personalmente me ha sorprendido leer en este diario que en 1958 la familia Grifols decidió cobrar un 3% de las ventas (no de los beneficios, se cobra aunque haya pérdidas) con un mínimo de 300.000 pesetas de la época a Laboratorios Grifols por la cesión de la marca Grifols. Sí, sé que fue hace mucho tiempo, pero ¿qué tipo de cultura empresarial soporta esta decisión?

Después de todas estas operaciones vinculadas poco habituales, no es de extrañar el revuelo generado. El problema es que han conseguido tapar el conflicto de interés que también generan los alquileres, algo que, a diferencia de lo anterior, es muy común en las cotizadas de ayer y de hoy. Grifols pagó a Scranton alquileres por importes de 7,2 millones de euros en 2023 y de 6,4 millones de euros en 2022.

Los alquileres de sociedades vinculadas a los directivos que controlan las cotizadas es una práctica muy común, pero no por ello debemos considerarlo ni justo ni aceptable. Se puede hacer tunneling tanto con grandes operaciones como con pequeños sobreprecios que se pagan todos los meses.

Las operaciones vinculadas es un tema relevante de conversación entre las empresas y los bancos de inversión que les ayudan en las salidas a bolsa. La banca de inversión explica a sus clientes sobre cómo pueden sacar la compañía a cotizar y después cobrar arrendamientos a la misma.

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Están tan arraigados estos conflictos de interés que, en mi opinión, lo mejor es empezar reduciendo su tamaño a través de códigos de buenas prácticas que pongan objetivos a medio y largo plazo. Por ejemplo: que a partir de una fecha no se considere adecuado que los accionistas o directivos cobren arrendamientos a las sociedades que controlan. En otras palabras, los inversores pedimos a las cotizadas que poco a poco vayan cerrando las vías por las que los directivos se llevan dinero de más a nuestra costa.

A estas alturas del artículo seguro que hay un grupo de lectores bien pensados que todavía creen que los arrendamientos se realizan a precios de mercado y que por ello no hay «tunneling». A éstos les pido que revisen el apartado de operaciones vinculadas de las cuentas anuales de cotizadas controladas por familias y vean cuántas son las sociedades familiares que alquilan inmuebles a las sociedades. Después piensen qué probabilidades hay de que todas esas familias (cada una de su padre y de su madre) hayan decidido entrar en el negocio inmobiliario y que justamente alquilen las oficinas a las sociedades de las que son directivos. Por último, pregúntense por qué cuando los directivos están controlados por otros accionistas que de verdad ejercen control (ejemplos: ENCE, Línea Directa, CIE o Global Dominion) los directivos no entran en el negocio de alquilar inmuebles a las sociedades que dirigen.

Hagan una estimación de probabilidades y vean cómo de cerca o de lejos se quedan de la certeza estadística que demostraría que los alquileres se utilizan para ganar más dinero a costa de los minoritarios. Una vez hecho este ejercicio, por favor no se opongan a que poco a poco podamos construir un mercado de capitales más desarrollado.