Una nueva década inmobiliaria

En 2013, se inició una década con unas condiciones particularmente favorables a la inversión, en términos generales, y a la inmobiliaria en particular. Tras la purga de la crisis global financiera, especialmente virulenta para España, nos adentramos en una década de crecimiento económico y de políticas monetarias favorables con costes de financiación cercanos a cero o, incluso, negativos en términos reales, especialmente en el último lustro.

2023 marca un punto de inflexión drástico en esta trayectoria con la subida de tipos más rápida y elevada de la reciente historia económica, lo que nos adentra en una nueva década con nuevas reglas de juego. En esta nueva era, que la podemos denominar de la transformación, se van a dar una serie de circunstancias de gran relevancia.

Los activos inmobiliarios están ya en un proceso de ajuste de valor acorde con los nuevos costes de los factores productivos. Este nuevo marco requiere una recapitalización del sector combinando refinanciaciones e inyecciones de capital que pueden suponer entre el 10% y el 30% de su valor previo. Este nuevo capital esperará unos retornos más elevados ante la posibilidad de invertir en alternativas de bajo riesgo como la renta fija o la deuda corporativa. La oportunidad para el crédito privado en este entorno es evidente y no estará solo protagonizada por los bancos.

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Adicionalmente, el entorno económico presenta tres grandes ejes de cambio y oportunidad, lo que va a implicar un esfuerzo de inversión y de gestión adicional en los inmuebles: ajuste para la descarbonización energética, adaptación para la digitalización sectorial, y transición hacia un modelo de gestión de los inmuebles basado en la flexibilidad y en el pago por uso. Esto requiere activos mucho más operacionales, más cercanos a los hoteles y más alejados al concepto de oficina del pasado.

Y es que en esta nueva era marcada por una mayor exposición del inmobiliario a los parámetros macroeconómicos y a una subida de tipos que, por ahora, no volverá a los niveles vividos en el pasado, debemos asimilar una asunción básica: la época en la que se adquiría un edificio, se mantenía en el balance a la espera de que aumentara su valor por el paso del tiempo para volver a sacarlo al mercado y hacer caja, ha muerto. Todo esto, al mismo tiempo en el que existe un menor cash flow libre operativo, el acceso a la financiación es más restringido y, por tanto, se hace más necesario el capital propio.

Los actores inmobiliarios se enfrentan a una década de cambio y generación de valor incomparable, esta vez no derivada de una política monetaria acomodaticia, sino de la adaptación del sector a nuevas áreas con demandas de crecimiento basado en fundamentales. Y es que pese a los malos augurios macro económicos, los próximos dos años pueden ser un periodo de oportunidades excelente. Repasemos algunos indicadores como botón de muestra:

Los indicadores de turismo están en niveles prepandemia y los nómadas digitales y fiscales reconfiguran y transforman ciudades; el retail ha recuperado sus niveles de afluencia y los niveles de venta pre-covid. Según el estudio global Live-Work-Play de CBRE, España ocupa la primera posición mundial en la preferencia de compra física en tienda, y nuestro Retail Index de España y Portugal muestra que las afluencias y ventas en centros comerciales se han incrementado por encima del 9% hasta agosto de 2023. La logística mantiene buenos niveles absorción; y la definición de las cadenas de distribución globales requieren de más metros logísticos nacionales y regionales.

Las oficinas viven un desacople entre el producto demandado y el secundario, pero recuperan la actividad y, según nuestra principal encuesta de ocupación global, en Europa casi el 90% de las empresas tiene como objetivo que sus empleados estén en la oficina al menos la mitad del tiempo y el 45% ya está reubicándose en espacios de mayor calidad. Precisamente, la contratación en los edificios de oficinas prime en España ha crecido un 32% en el primer semestre del 2023 en relación al mismo periodo del año anterior, y la tasa de disponibilidad en edificios que integran tecnología, incorporan los estándares más exigentes de sostenibilidad y cuentan con una gestión activa de la experiencia, se encuentra en mínimos históricos, con tan solo el 2,3% en Madrid y el 4,5% en Barcelona.

Además, la necesidad de desarrollar la infraestructura del Cloud a través de los data center no ha hecho más que empezar. Cada año en España se incorporan 1 millón de personas de 65 años adicionales y el senior living es un producto casi por estrenar. Las nuevas fórmulas living tanto en formato de precios asequibles como en productos flexibles para profesionales y jóvenes tienen una demanda profunda y estable para el producto al precio adecuado.

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Sin embargo, estas cifras que contradicen las voces más catastrofistas y demuestran que el retail físico no desapareció o que las oficinas no desaparecerán, sí evidencian la gran polarización de la que llevamos meses advirtiendo y una evidente cara B: existen mercados con tasas de disponibilidad disparadas. Una obsolescencia acelerada de la edificación que no tiene tanto que ver con la ubicación, sino con la calidad; un entorno construido que para adaptarse a la demanda y alcanzar su potencial, va a necesitar de visión, creatividad, conocimiento técnico y de mercado, conocimiento del comportamiento humano y de la dinámica de las ciudades. También, innegablemente, un papel protagonista de las Administraciones Públicas en la flexibilización de los usos y en la iniciativa público-privada.

Por todo ello, en esta nueva década transformativa del parque inmobiliario, vivimos una primera fase con menor número de operaciones y menores volúmenes de inversión a la que le sigue un ajuste de precios y una recapitalización y refinanciación, pero habrá grandes oportunidades para quienes las sepan aprovechar. Asistiremos a una mayor actuación sobre los edificios. La disponibilidad y generación de caja será un elemento mucho más relevante que hasta ahora. Los inversores comenzarán a centrarse y generar valor en su cartera inmobiliaria existente priorizando las inversiones en ella antes de ir a por nuevas adquisiciones. Será la era de la cualificación del metro cuadrado. La gestión activa y profesional de los activos inmobiliarios será crucial para que se transformen y generen los rendimientos esperados que además conseguirán superar con creces la inflación y dar un rendimiento sostenible diversificado y competitivo con las acciones y los bonos.

En definitiva, en esta nueva era, ganarán quienes generen valor sostenible. Esto significa invertir de forma regular e inteligente para defender el valor de los edificios y, por tanto, seducir a los usuarios, en armonía y respeto al entorno desde el barrio hasta el planeta. El futuro del sector pasa por volver al origen, a nuestras raíces. Los edificios nacieron para servir a las personas y ahora más que nunca se verá la distancia entre los que mejor lo hagan y los que no.

*Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España y Latam