Secretos y mentiras del nuevo 'El Dorado' inmobiliario

Al calor de la información publicada ayer por Carlos Hernanz en El Confidencial, en la que se relatan las andanzas brasileñas de un renacido Enrique Bañuelos que parece haber sumado al resto de sus tarjetas la de la condición de lobista de empresas españolas que quieran asentar sus reales –nunca mejor dicho- en la potencia emergente, he consultado a un par de expertos con intereses en la zona sobre la situación inmobiliaria del país en general y del área de Sao Paulo en particular. Lo que les reproduzco a continuación es una transcripción más o menos fidedigna de un mix entre ambas conversaciones. Su conclusión es: las dinámicas que se están viviendo por aquellos lares tienen un sospechoso parecido con lo que ocurrió en España en los primeros dos tercios de la década pasada; sólo el horizonte del Mundial en 2014 y los Juegos Olímpicos en el 2016 pueden aguantar un mercado que empieza a estar peligrosamente sobrecalentado en algunos segmentos; le quedan, a lo sumo, tres o cuatro años buenos; luego mucho cuidado. Una parte del Eldorado de Brasil puede ser frágil estucado.

“Mira McCoy, como siempre no se puede hablar de un único mercado. Y más en una nación del tamaño de ésta. Hay muchos segmentos distintos. En general el momento es expansivo. Existen dinámicas que, sin duda, están ayudando. Por una parte la construcción de nuevas infraestructuras con motivo de los eventos deportivos que se ven en el horizonte; por otra, la apertura del crédito a los particulares al calor de las ayudas fijadas por el gobierno para promotores y compradores en los momentos álgidos de la crisis. Dos factores que, si recuerdas, también estuvieron presentes en España en la gestación de la burbuja, gracias a los fondos europeos y a la deducción fiscal por la compra de la primera vivienda. Ha facilitado también el fuerte crecimiento el inusual periodo de estabilidad política disfrutado bajo el mandato de Lula.

Existen más similitudes. Poco a poco se está imponiendo esa cultura tan hispana de primar la propiedad frente al alquiler como signo de estatus y garantía de estabilidad financiera. Sí ya sé, no me tienes que convencer de dónde ha quedado eso en nuestra tierra. Distintos estudios identifican una carencia de viviendas superior a los seis millones de unidades en Brasil, si bien esa demanda potencial se concentra en estratos de población de renta media-baja, mucha de ella recién incorporada al mercado laboral. El problema es que empieza a haber dificultades para atender las necesidades de ese perfil de población. Por tres motivos que seguro te sonarán, al menos dos de ellos:

1. Aunque el suelo abunda, se está primando el nacimiento de nuevos desarrollos residenciales en la periferia de las ciudades frente a la renovación de sus cascos históricos, lo que está generando una fuerte especulación sobre el suelo, especialmente en las ciudades de mayor tamaño. 
2. El boom ha provocado que empiece a haber problemas con el precio de los materiales de construcción y con el coste de la mano de obra especializada. De hecho, ya pasa que te empiezan a convencer de las bondades de una determinada promoción diciendo que los trabajadores están encantados de estar en esa obra y el suministro asegurado. Malo.
3. Recientemente, Brasil ha subido sus tipos de interés de referencia 50 puntos básicos hasta el 11,25%. Por mucha ayuda que haya eso te encarece la financiación. Mayor coste de producción con mayores costes financieros no casan bien con el tipo de compradores a los que va dirigida la oferta. Puede haber sustos por el camino. Será muy difícil saber cuándo es el momento de salirse.

Mención aparte merece la situación del mercado de alquiler en ciudades como Sao Paulo o Río de Janeiro. El capital los ha achicharrado y las tasas de ocupación son superiores al 90%. Las rentas que se manejan tienen poco que envidiar a la de las ubicaciones más prime de Europa o Estados Unidos. Te pueden pedir sin despeinarse 140 reales o unos 60 euros el metro cuadrado aunque la media está entre 75 y 100, esto es: de 32 a 43 euros, al nivel del Paseo de la Castellana de la pre crisis. La gama más alta de producto que supone alrededor del 25% del total y hay tortas por esos edificios ya que una buena parte del parque de oficinas es de baja calidad.

Las yields o rentabilidades que hicieron techo en el 14% ahora se encuentran alrededor del 8/9%, con una inflación del 5,5% y la financiación más cara. Su ley de arrendamientos, además, es remedo de la portuguesa en la que el inquilino tiene la facultad de rescindir el contrato a su libre albedrío con un mero preaviso de 90 días. Uf, da un poco de miedo la verdad. De hecho, los fondos de pensiones que hasta 2000 fueron los principales dueños de edificios en Brasil han aprovechado esta locura para liquidar posiciones, sin prisa pero sin pausa.

Probablemente donde existan verdaderas oportunidades de hacer aún negocio sea en el ámbito logístico, al calor del cambio en el nivel de infraestructuras del país y la falta de espacio de calidad, y en el segmento de centros comerciales, al existir aún una densidad menor que en economías más desarrolladas y beneficiarse de una seguridad en el comercio que aún sigue siendo un plus en el país. Sin embargo, el momento del todo vale ya ha pasado. Hay que andarse con pies de plomo. Aunque el grueso de la propiedad es doméstica, varios fondos de los gordos llevan años aquí. Y el sentir general es de estupefacción y cautela. Y más con el real a estos niveles. Quien llegue el último será, como siempre, el que pague el pato. Si te puedes evitar esa factura, mejor”.

Quedan avisados.

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