¿Hay burbuja en el inmobiliario español? Esto dice 'The Economist'

El inmobiliario es el mayor depósito de valor de los españoles. Por encima de cualquier otro. De ahí que todo lo que le rodea esté sujeto a un enorme interés. No en vano, uno de los elementos más paralizadores de la crisis fue, precisamente, la incapacidad de los propietarios para conocer el valor real de unos pisos, locales o edificios cuyos precios estaban en caída libre. Sabían lo que debían pero no lo que tenían (por lo que acabamos de comentar) o lo que iban a tener (rentas o salarios, debido a la oleada de despidos). Su capacidad para la toma de decisiones se veía tremendamente condicionada por esta realidad.

Sea como fuere, el delimitar si hay o no una burbuja en el sector no es tarea fácil. Se trata de un ejercicio que va a pecar siempre de impreciso por dos motivos: el primero, no se pueden meter todos los suelos o casas en el mismo saco, siendo muy distinta la realidad ‘prime’ a la ‘subprime’ (desarrollos planificados antes de la crisis que tardarán muchos años en concretarse, si es que algún día llega a suceder); el segundo, la proliferación de datos dispersos y no del todo coherentes. Precisamente por eso se trata de un análisis que hay que realizar siempre en relativo: frente a los ingresos de la unidad familiar, frente al alquiler, incluso frente a la inflación.

Pues bien, ese es el ejercicio que realiza trimestralmente 'The Economist' a través de un gráfico interactivo cuya última actualización tuvo lugar la semana pasada y por el que les invito a navegar. El estudio no identifica qué fuentes de información utiliza o, al menos, servidor no ha sido capaz de encontrarlas. Tampoco permite fijar una base 100 antes del primer trimestre de 2010, lo que limita parcialmente las comparativas. Pero aun así: el 'track record' de la publicación en esta materia invita a tomar sus datos y conclusiones implícitas en consideración.

Bien, ¿qué es lo que dice en relación con España?

1. En términos reales, esto es: ajustados por la inflación, España es el tercer país, de los 27 que componen el espectro, cuyo inmobiliario ha tenido peor comportamiento relativo en los últimos ocho años, solo por encima de Rusia y Grecia. Hizo suelo a comienzos de 2013 y tras dos años sin reactivarse, empezó con el arranque de 2015 una proceso de recuperación que aún no ha ganado pendiente.

2. Yendo a los valores nominales, es decir: a lo que efectivamente se paga por las casas, la evolución es prácticamente la misma en términos temporales y algo superior en porcentuales (más 18% desde el suelo vs. más 15% en el apartado anterior). Nada, por tanto, de lo que alarmarse. Aquí solo lo hace peor que nosotros Grecia, que sigue sin ver signo alguno de despegue. Italia es la única de las economías desarrolladas que siguen languideciendo, pudiendo convertirse en la siguiente gran oportunidad.

3. Por lo que respecta a la comparativa contra la renta disponible de la unidad familiar, la situación actual del mercado de la vivienda en España es de una sobrevaloración del 19%, muy por debajo del 75% que nos situó en el 'top' de los ‘hot real estate markets’ en el segundo semestre de 2007. Un porcentaje que, a buen seguro, se vería reducido si incorporáramos al denominador los ingresos procedentes de la economía informal, de gran peso en nuestro país. De acuerdo con esta métrica, los verdaderos mercados de riesgo son Nueva Zelanda, Australia, Canadá, Suecia o incluso la Bélgica de Puigdemont.

4. Unos nombres que se repiten cuando se ponen frente a frente la rentabilidad de los inmuebles y su coste, si bien, en esta categoría, España sale peor parada debido, fundamentalmente, al desequilibrio entre valor del activo y monetización (alquiler), al escalar más rápido el primero que la segunda. Aunque es verdad que las rentas se han recuperado de manera acelerada en edificios prémium, el exceso de oferta pesa sobre el conjunto del parque residencial. La sobrevaloración en España se situaría en el 32%, frente al 93% alcanzado en el pico de la burbuja.

Por tanto, de acuerdo con la información suministrada por 'The Economist', no cabe decir que estamos ante una burbuja inmobiliaria. Todo lo más, ante una paulatina entrada en calor del sector después de años de forzada glaciación por excesos internos y circunstancias exteriores. Una conclusión que se vería reforzada por un dato que es crítico a la hora de determinar la profundidad y alcance de cualquier desequilibrio: el endeudamiento de los tenedores de los activos. Y aquí, frente a lo que ocurre en la propia Canadá o en Oceanía (vid supra), la rápida contracción del crédito titularidad de las familias españolas en la última década nos sitúa en una posición de relativa holgura en relación con nuestro entorno.

Tranquilidad en el frente, pues, sin que ello implique descuidar la revisión trimestral de estos cinco indicadores. Pónganse ya la alerta en el móvil.