¿Es posible saber si un futuro inquilino es de fiar antes de alquilarle un piso?

Tengo dos pisos en Madrid y quiero saber si alguien es de fiar, no moroso, antes de alquilarle la vivienda. ¿Hay alguna manera de comprobarlo?

Salvo algún Registro específico de Morosidad Inmobiliaria, y algún otro más generalista, todos ellos registros privados a los que no se puede acceder gratuitamente, no, a día de hoy no hay manera de averiguar ni de poder comprobar los antecedentes económicos de la persona que pretende alquilar ni siquiera si los motivos que le han llevado en el pasado a incumplir con sus obligaciones contractuales derivan de una situación puntual, extraordinaria o si en realidad se está frente a un incumplidor profesional que actúa por sistema de esa manera. Está previsto mediante real decreto la creación de tal registro público (denominado Registro de Sentencias Firmes de Impago de Rentas de Alquiler) al amparo de lo estipulado en el artículo tercero de la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, pero aún no se ha desarrollado. No obstante y a la espera de lo que se desarrolle en el real decreto, parece que sólo tendrán cabida y acceso a este registro aquellos conflictos jurídicos que, teniendo como único supuesto el impago de la renta, acaban en sentencia firme o laudo arbitral condenatorios.

DEJAR UN PISO DE ALQUILER ANTES DE QUE CUMPLA EL CONTRATO

En mi contrato de alquiler de un piso sin muebles consta una cláusula por la que si abandono el piso antes del fin del primer año debo pagar todo el tiempo restante hasta ese primer año, además de perder la fianza depositada equivalente a un mes. ¿Es legal? Gracias.

La Ley de Arrendamientos Urbanos anterior a la  última reforma ( Ley de 4 de junio de 2013) no permite, cuando se trata de contratos inferiores a cinco años (artículo 11), el desistimiento del contrato por parte del arrendatario (inquilino), pudiendo entonces en este último caso el arrendador (propietario) solicitar del inquilino incumplidor lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y esto es así porque la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) en vigor hasta el 5 de junio de 2013 no regula, no explica si lo que se debe pagar como penalización y/o indemnización por daños y perjuicios debe ser de una mensualidad, de siete o de lo que reste hasta la finalización de la anualidad.

Esta solicitud de indemnización viene amparada en el propio Código Civil, concretamente en el artículo 1256, donde se dice que el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de unos de los contratantes y también del art. 1124, que establece la posibilidad de solicitar al incumplidor daños y perjuicios, de suerte que como tampoco estos artículos aclaran el número de mensualidades que se pueden solicitar, son los Tribunales de Justicia, los que a través de sus distintas sentencias estipulan lo que es legal y lo que no lo es, existiendo en los últimos años disparidad de criterios a este respecto, entendiendo algunos Tribunales que es suficiente una sola mensualidad por año que reste para el cumplimiento (en su caso un año y por tanto una sola mensualidad) y entendiendo por contra otros que hay que abonar todo lo que resta de contrato. Es decir, que si su contrato se redactó antes del 6 de junio de 2013, si no llegan a un acuerdo, lo van a tener que resolver en los Tribunales de Justicia. Si su contrato fuera posterior a esta fecha y al amparo del apartado seis del artículo primero de la Ley de 4 de junio de 2013, no es legal tal indemnización (la del todo tiempo restante hasta cubrir el año),  limitándose a una mensualidad, claro está, siempre y cuando usted cumpla con los requisitos del citado artículo, es decir, que  hayan transcurrido al menos seis meses y se comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Respecto a la fianza (artículo 36 de la LAU), se da por parte de los tribunales prácticamente la misma indefinición que en el tema tratado anteriormente, resolviéndose en algunos casos que no es legal que se quede el arrendador con ella puesto que la misma no se constituye para servir a este fin (impago de las rentas), sino para cubrir los hipotéticos daños que el inquilino causara en la vivienda y/o los impagos de los suministros. Sin embargo, otras sentencias permiten al propietario, ante el impago de las rentas pactadas, quedarse con la fianza puesto que, según esta corriente jurisprudencial, la fianza debe servir como garantía indemnizatoria ante cualquier incumplimiento contractual del inquilino, entre los que por supuesto se encuentra el impago de las rentas.

*Javier Sevillano: abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.