Mi ex vive en nuestra casa con su nueva pareja: ¿puedo exigir que pague un alquiler?

Estoy divorciado desde hace un año y medio. Mi exmujer se quedó con el usufructo de la vivienda familiar, que está pagada y vive en ella con mis hijos de 8 y 10 años. Ambos somos propietarios al 50%. Mi exmujer tiene una relación con otra persona y me consta que pasa en “mi casa" bastante tiempo y se queda a dormir fines de semana alternos, pero no consta que viva legalmente en mi domicilio. ¿Puedo reclamar ante esta nueva situación que dicha vivienda se ponga a la venta por modificarse las condiciones de vida de mi expareja y mis hijos, por existir otra persona que trabaja y aporta ingresos? ¿Puedo reclamar alguna compensación económica, como un alquiler a mi ex o a esa persona por vivir en mi casa gratis? En estos momentos estoy viviendo con mi madre por no poder comprarme una vivienda, tener que pasar una pensión a mis hijos y carecer de ingresos suficientes para ello.

Las medidas que se puedan haber adoptado de mutuo acuerdo o judicialmente en el convenio regulador corresponden a una casuística particular y a unas circunstancias concretas en el momento de adoptarse; por tanto y al amparo del artículo 775 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil y de la extensa jurisprudencia al respecto, en cualquier momento se puede instar en los tribunales una modificación de las mismas siempre y cuando las circunstancias que amparen tal petición sean reales, esenciales y sustanciales, imprevistas (no conocidas o imposibles de conocer cuando se adoptó la resolución judicial), que no hayan sido provocadas a propósito buscando un mejor beneficio, y que la causa o causas que amparan tal solicitud de modificaciones tengan vocación de permanencia, de duración continua en el tiempo (que no sean pasajeras o eventuales), y por supuesto que tales hechos causantes de las modificaciones que se solicitan puedan ser probados fehaciente e indubitadamente en los tribunales de justicia.

En conclusión y en base a lo expuesto, sí que puede pedir una modificación de las condiciones establecidas en la sentencia de divorcio, incluyendo la venta judicial de la vivienda, pero no hay seguridad (sólo posibilidad) de que finalmente consiga alguna de las propuestas que usted anuncia, siendo la más plausible, al hilo de la jurisprudencia existente, la obligación de una aportación económica por parte de la nueva pareja, ya que en todas ellas tendría que poder probar en primer lugar la existencia de una convivencia real y duradera en el domicilio del que usted es propietario al 50%, la “intensidad” y “estabilidad” en la nueva relación que su expareja mantiene, así como incluso la estabilidad en los ingresos económicos de la mencionada nueva pareja. Tenga en cuenta que todas las medidas adoptadas en la sentencia de divorcio, las económicas y la utilización de la vivienda persiguen el interés absoluto de los menores, interés que no puede verse minorado salvo cuando se reúnan las condiciones concurrentes expuestas anteriormente: sustancialidad, esencialidad, permanencia o presunción de la misma, etc.

En mi humilde opinión (no compartida en los tribunales de justicia), cuando como en su caso la vivienda está pagada (ya que cuando está hipotecada el banco no suele colaborar), la expareja ha rehecho su vida con alguien que tiene ingresos suficientes y permanentes, el que no goza del usufructo de la vivienda está en una situación económica precaria de larga duración o muy desequilibrada o desproporcionada a antes de separarse o divorciarse, se garantice la pensión de alimentos (artículo 142 del Código Civil y 227. 1 del Código Penal) en los términos actualizados respecto a la nueva relación sentimental, se debería en primer lugar emplazar judicialmente a los copropietarios a poner a la venta (dando por ejemplo un plazo de un año) a precio de mercado la citada vivienda y pasado ese plazo instar la venta judicial. Los progenitores o padres legales, ambos dos, tienen muchas obligaciones de índole jurídica hacia su prole hasta que esta consiga su “independencia económica”, pero también tienen obligaciones frente a su expareja, entre las que por supuesto no se excluye la obligación de la diligencia debida ni la de la buena fe que debe presidir sus actuaciones, y por tanto no parece descabellado exigir, cuando se reúnan los supuestos que he mencionado, la venta judicial del bien donde durante un tiempo existió una determinada convivencia de la pareja y todo lo que ello conlleva.

El mercado inmobiliario español, junto a la antigua y actual Ley de Arrendamientos Urbanos, dan suficiente soporte y garantía para que uno de los progenitores pueda ofrecer un techo en régimen de alquiler a los menores, dado que bajo mi consideración el derecho de los menores, como cualquier otro derecho, ni es absoluto ni ilimitado, Derecho que conjuga muy mal con el que el progenitor no usufructuario tiene a tenor del artículo 10.1 de la Constitución Española y que también se consigna en el resto de Tratados de Derecho Constitucional de la Comunidad Internacional, hablo del derecho fundamental a la DIGNIDAD.

Los derechos económicos de los menores quedarían salvaguardados, mediante por ejemplo la consignación judicial o notarial de una ponderada (judicialmente) cuantía de la venta del bien inmueble, a favor del pago futuro y puntual de la pensión de alimentos (artículos 1863 a 1873 del Código Civil), e incluso en algunos casos (cuando por ejemplo se probara la solvencia del incumplidor), incrementando las penas por el incumplimiento en el pago de la pensión de alimentos, del mismo modo en cuanto a los derechos habitacionales de los menores, los tribunales de justicia y la propia Administración podría actuar (con la legislación actual ya puede), cuando el progenitor al que en su día se le otorgó el usufructo del inmueble no procurara una vivienda digna, de hecho, por actuaciones menos gravosas se ha retirado la guarda y custodia al progenitor irresponsable pasando a ser tutelados por las comunidades autónomas.

¿CÓMO VENDER UNA VIVIENDA CON VARIOS HEREDEROS?

Una vivienda propiedad de 6 hermanos por título de herencia. Cada uno es propietario de una sexta parte del proindiviso, libre de cargas y gravámenes. La vivienda pretende ser vendida por 5 de sus propietarios por una cantidad acordada. Sin embargo, hay uno que se opone a su venta ya que pretende que se venda por una cantidad desorbitada y fuera de mercado. Si tenemos un comprador dispuesto a pagar la cantidad acordada por los 5 propietarios, ¿podríamos provocar la subasta pública en los juzgados de la propiedad con un precio de salida acordado para que se la adjudique tras pujar el comprador que tenemos o cualquier otra persona o empresa que comparezca, así como el propietario que no está por la labor de venderla? ¿Es viable esta opción?

A la parte inicial de su primera pregunta la respuesta es afirmativa en el sentido de que no sólo pueden provocar esa subasta pública tras el correspondiente procedimiento judicial, sino que además se convierte en su única opción cuando no existe acuerdo posible entre todos los causahabientes, no dejando por ello de ser esta solución una de las peores, pero entiendo que al hacer esta pregunta se han agotado el resto de todas las posibles: la extrajudicial, la compra por parte de los cinco cotitulares de lo exigido por el sexto (denominado retracto de comuneros cuando se desee vender a un tercero, artículo 1521 y siguientes del Código Civil) o la venta de sus cinco partes a una empresa especializada en proindivisos (aunque cierto es que estas empresas lo adquieren normalmente a muy bajo precio). Al amparo de los artículos 400, 404 y 1062 del Código Civil se puede iniciar la división de la cosa común y se comienza mediante procedimiento judicial ordinario presentando la demanda en los juzgados de primera instancia correspondientes a la demarcación donde radique el bien.

En una mayoría de casos, una vez que el “rebelde” demandado conoce por vía judicial de la presentación de la demanda, acaba por avenirse llegando finalmente a una solución negociada, ya que la subasta siempre ocasionará más perjuicio a todos y cada uno de los comuneros (incluido el reticente), que lo que supone rebajar un poco la posición económica inicial del que se niega. Los trámites de este procedimiento sobre bienes inmuebles son los que se sustancian en el artículo 655 (que hacen referencia al 634 y siguientes) de la Ley 1/2000 de enero de Enjuiciamiento Civil.

Respecto al precio de salida y siendo como es una subasta pública, el avalúo se tiene que llevar a cabo mediante una tasación profesional que es la que indicará el precio de salida donde cualquiera de los comuneros o terceros “extraños” puede licitar por el bien subastado.

*Javier Sevillano, abogado experto en Derecho Bancario de Legal & Media.

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