Somos familia numerosa: ¿puedo comprar dos casas contiguas y unirlas?

Soy padre de una familia numerosa y necesito una vivienda grande. He encontrado dos contiguas que se adaptarán muy bien a mis necesidades. Para unirlas sólo necesito tirar un par de tabiques que no son de carga ni tienen servidumbres de ningún tipo. ¿Puedo escriturar las dos viviendas en una única finca registral? ¿Es obligatorio hacerlo? De no hacerlo, ¿podría unir las instalaciones eléctricas de las dos viviendas en un contador? ¿Necesito la aprobación de la comunidad de vecinos?

Llevar a cabo la unión de dos fincas registrales es perfectamente posible, tanto desde un punto de vista material –mediante las correspondientes licencias de obra municipales, autorización de la comunidad, en determinados casos proyecto de obra, etc.– como desde un punto de vista legal –modificación del título constitutivo, unanimidad de la comunidad, elevación a escritura pública, comunicación al catastro, inscripción en el registro de la propiedad, etc.–, pero siempre y cuando se cumplimenten los requisitos que las leyes y las interpretaciones de los tribunales de justicia imponen.

Vaya por delante que tanto la ejecución material como la legal van de la mano, siendo imposible la segunda sin la primera y siendo la primera ilegal si no se respetan las obligaciones legales, y por ello hay que decir que cuando un propietario lo es de dos fincas o más, lo es al cien por cien de todos sus espacios privativos y también como cotitular (no privativo) de los comunales con arreglo a su coeficiente de propiedad. Pero el que se sea propietario de dos estancias contiguas no habilita en ningún caso a apropiarse de los tabiques medianeros (pertenecientes a la comunidad), ya fueran o no muros maestros, salvo, claro está, que en primer lugar la comunidad lo autorice siguiendo las reglas de la Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).

Por tanto, con la unión material, con la unión fáctica sin respetar lo estipulado, además de ser ilegal, se corre el riesgo de ser demandado en los tribunales de justicia para que tal actuación sea corregida y revierta a su estado original. Para llevar a cabo dicha unión legal (la única unión posible si se respetan las normas), hay que analizar varios aspectos jurídicos que han sido muy controvertíos, aunque trataré de resumirlo a continuación.

Hasta la “reciente” modificación de la LPH y teniendo en cuenta lo preceptuado en sus ya derogados artículos 8, 12 y 17 (en vigor hasta el 26 de junio de 2013), del tenor literal de la norma se exigía la unanimidad para poder llevar a cabo la “agregación” que usted pretende. Le reproduzco el contenido de los citados artículos:

Artículo 8:

Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5.º, sin alteración de las cuotas de los restantes.

Artículo 12:

La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.

Artículo 17

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

No obstante, y a pesar de la aparente claridad en cuanto a la necesidad de la unanimidad para modificar el título constitutivo, los tribunales de justicia, atendiendo en muchas ocasiones a razones de justicia material y no tanto formal, han venido modulando a lo largo de las últimas décadas estas exigencias pero atendiendo siempre a las circunstancias particulares de cada caso concreto, de tal manera que no es lo mismo, por ejemplo, actuar en una medianería para abrir una puerta de paso entre ambas viviendas que suprimir gran parte de un muro maestro, como tampoco es lo mismo que la gran mayoría de la comunidad se oponga a esta integración de pisos de una manera fundada y argumentando los criterios de la oposición, a que lo hagan uno o dos vecinos que a lo mejor están incluso muy distantes físicamente hablando de los pisos que se pretende unir y carecen de sólidos argumentos que hagan comprensibles el motivo de la oposición, siendo en estos casos cuando los tribunales de justicia han modulado ese posible abuso de derecho por parte de los opositores, rebajando mediante sentencia la unanimidad de la ley.

Con la publicación de la Ley 8/2013 de 26 de Junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, que modifica varios artículos de la LPH de 1960, esta obligación de reunir la unanimidad para conceder la integración legal de sus dos fincas en una sola desaparece, para pasar a exigir (con carácter general y fuera de un plan de rehabilitación, regeneración o renovación perseguido de oficio o a instancia de parte interesada), un acuerdo de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 10.3 a) y b) de la LPH reformada y en vigor desde el 27 de junio de 2013):

3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Resumiendo. Para la unión legal de las dos fincas necesita: autorización administrativa, pertinente solicitud a la junta de propietarios, aprobación de las 3/5 partes que representen a las 3/5 partes de las cuotas.

Después de lo explicado, ni que decir tiene que la unión legal de las dos fincas es una opción, nunca una obligación y, por tanto, usted puede seguir siendo propietario de las dos fincas conservando el estado actual en el que se encuentran ahora o efectuando cambios mínimos como puedan ser la supresión de un contador previa autorización de la comunidad de propietarios si para esta actuación hay que “tocar” elementos comunes. Pará llevar a cabo la integración de dos contadores en uno, precisará del correspondiente certificado (boletín) de un electricista homologado y autorizado a tal fin por parte de la correspondiente Delegación de Industria de su comunidad autónoma, y siempre y cuando esta “fusión” de los contadores no requiera de mayores obras que las que se tengan que hacer dentro de sus dos viviendas privativas (y como mucho una mínima intervención en el cuarto de contadores), ya que, como he mencionado anteriormente, si se tuvieran que llevar a cabo obras de envergadura en algún tabique o elemento común de la vivienda para, por ejemplo, desviar determinados tramos o conductos de instalaciones eléctricas, también debería pedir permiso a la comunidad.

PROBLEMAS CON UN PISO HEREDADO

Mi madre, mi hermano y yo somos propietarios de una vivienda. Mi hermano y yo por herencia tras la muerte de mi padre, esposo de mi madre. Ninguno de los tres residimos allí. Mi madre ha cambiado la cerradura con el acuerdo de mi hermano y yo no puedo disfrutar de mi casa. ¿Qué puedo hacer? Gracias.

Al ser los tres coherederos copropietarios de la vivienda sin que exista título, documento o realidad física que habilite y ampare la actuación llevada a cabo por su madre y hermano, debe exigir a estos que le faciliten cuantas llaves y medios sean necesarios para que se le franquee el libre acceso a la vivienda de la que usted también es propietario por título hereditario. Si la exigencia verbal ha resultado ya infructuosa, debe enviar a cada uno de ellos un burofax (en la modalidad de certificación de contenido y acuse de recibo) a través del servicio de Correos, emplazándoles para que en el plazo improrrogable de diez días naturales desde su recepción procedan a facilitarle el libre acceso a la citada vivienda. Hecha esta gestión sin resultado satisfactorio para usted, debe pedir presupuesto a un abogado para iniciar el correspondiente procedimiento judicial de acción de petición de herencia, procedimiento judicial que tras su finalización obligaría a su madre y hermano a facilitarle el acceso, acceso que si fuera necesario e imprescindible se llevaría a cabo con el auxilio de los agentes de los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado. Le reproduzco el artículo del Código Civil que podría dar cabida, entre otros, al inicio de su acción judicial:

Artículo 1021:

El que reclame judicialmente una herencia de que otro se halle en posesión por más de un año, si venciere en el juicio, no tendrá obligación de hacer inventario para gozar de este beneficio, y sólo responderá de las cargas de la herencia con los bienes que le sean entregados.

*Javier Sevillano, abogado experto en Derecho Bancario de Legal & Media.

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