¿A partir de qué mes de impago puedo ir a los tribunales contra unos inquilinos?

¿A partir de qué mes de impago se puede iniciar procedimiento contra los inquilinos?

Desde un punto de vista jurídico “grueso”, para poder llevar a cabo la reclamación por impago de las rentas basta que le deuda sea líquida, vencida y exigible, y por tanto sería suficiente en el ámbito de las reclamaciones extrajudiciales el transcurso de un solo día para exigir este incumplimiento; sin embargo, esta interpretación no ha sido siempre amparada por los tribunales de justicia, ya que, en esa función de intento de equilibrio y de justicia material en las obligaciones y derechos que presiden la relación de los contratantes, un número importante de sentencias rechazan equiparar el retraso en el pago durante unos días (siempre y cuando no sea la práctica habitual por parte del arrendatario) con un incumplimiento de entidad suficiente, frontal y total, y por tanto no conceden la inmediata resolución del contrato de arrendamiento, al identificar e incardinar más bien el retraso en el pago como una prestación o cumplimiento defectuoso por parte del arrendatario.

A este respecto, copio a continuación una sinopsis de unos cuantos artículos del Código Civil y de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, que puedan ayudar a entender la legitimación del arrendador a la hora de exigir el cumplimiento de lo pactado:

Código Civil:

Artículo 1088:

Toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa.

Artículo 1089:

Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia.

Artículo 1096:

Cuando lo que deba entregarse sea una cosa determinada, el acreedor, independientemente del derecho que le otorga el artículo 1.101, puede compeler al deudor a que realice la entrega.

Artículo 1108:

Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal.

Artículo 1157:

No se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía.

Artículo 1911:

Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 27 Incumplimiento de obligaciones:

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

De acuerdo con lo antedicho, a las obligaciones y derechos pautados por el Código civil, a lo aportado por las diferentes mejoras y modificaciones procesales habidas en el Derecho español, y en evitación de “proteger” procesalmente a los incumplidores, se va estableciendo la conveniencia de requerir al arrendatario de una manera jurídica fehaciente para que proceda al abono de las deudas, al abono de las rentas debidas, vencidas y exigibles, de modo y manera que antes de la entrada en vigor de la Ley 19/2009 de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, se exigía que hubieran transcurridos dos meses desde el requerimiento del pago hasta la presentación de la demanda judicial, tiempo que tras la entrada en vigor de la citada ley, es decir, desde el 24 de diciembre de 2009 y en concreto de acuerdo con lo expuesto en el artículo segundo, apartado dos, punto 4, párrafo segundo que a continuación reproduzco, se ha reducido el plazo de dos meses a un mes a contar desde el requerimiento fehaciente del pago:

Dos. Se modifica el apartado 4 y se introduce un nuevo apartado 5 al artículo 22, que quedan redactados del siguiente modo:

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

VIVIENDA DE USO PERSONAL A NOMBRE DE UNA SL

¿Se puede comprar una vivienda de uso personal a nombre de una sociedad limitada de la que uno es el único socio y sin ninguna actividad mercantil?

El único impedimento desde el punto de vista del Derecho Civil, del Derecho Mercantil, y no menor, vendría porque el objeto social de la mercantil, los Estatutos de su Sociedad impidieran o inhabilitaran la adquisición de esta vivienda y como consecuencia de ello tampoco se pudiera llevar a cabo la compraventa ni elevarla a escritura pública. La solución en este caso pasaría por modificar el objeto social, modificación que tras ser inscrita en el Registro Mercantil le permitiría la adquisición y a su vez la utilización para el fin para el que toda vivienda o inmueble residencial fue concebida, construida, visada y pensada, es decir, para ser ocupada y usada como vivienda ya sea habitual o no, y de hecho tras pagar al promotor o vendedor el precio pactado, abonar los correspondientes impuestos, elevar el contrato a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad con las correspondientes minutas de notario y registrador, se acabaría legalmente con el procedimiento.

Cuestión distinta, y por cierto la más importante, deviene de la ilegalidad fiscal y contable que se produciría si quien adquiere es una sociedad que no tiene fondos, no tiene liquidez, circunstancia que no necesariamente se deriva, deduce o intuye de la inactividad, para adquirir la vivienda, porque entonces salvo que se cuente con financiación hipotecaria bancaria o privada, la vivienda no se puede comprar a nombre de la sociedad, y si por el contrario quien dispone del dinero es la persona física, el socio, la solución vendría por que adquiriera el socio a título personal, y después en un acto posterior transmitiera, con los gastos que ello conlleva, la vivienda a la sociedad, o también que se llevara a cabo una ampliación de capital en la sociedad una vez modificada la del objeto social, para que ya pudiera adquirir directamente la vivienda a nombre de dicha sociedad.

Por supuesto que respecto al origen y procedencia del dinero, debe tener muy en cuenta toda la numerosa normativa y regulación sobre prevención de blanqueo de capitales, especialmente la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo y el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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