Soy dueño de un tercio de un piso: ¿puedo vender mi parte aunque los otros no quieran?

Soy propietario de un tercio de un piso. ¿Puedo vender mi parte aunque las otras dos no quieran?

La cuestión por usted planteada ha hecho correr ríos de tinta entre los más respetados jurisconsultos, ya que se trata nada más y nada menos que de interpretar, y dar respuesta a la enorme polémica que ha suscitado en las últimas décadas la correcta interpretación en cada supuesto práctico del derecho de tanteo y de retracto.

Respecto al derecho de retracto existen en la legislación española al menos cuatro variantes: retracto de comuneros, retracto de coherederos (que en realidad es una subespecie del de comuneros), retracto de colindantes y retracto enfitéutico, siendo los dos primeros los que le podrían afectar a usted, aunque para acercarme a su pregunta y del tenor de la misma me fijaré en el retracto de comuneros del derecho general ya que hay algunas particularidades y diferencias en otras legislaciones como el derecho valenciano (en cuanto al patrimonio cultural), también en el gallego, aragonés, navarro, vasco y sobre todo en el catalán en lo que a los plazos se refiere.

En este sentido es conveniente en primer lugar explicar qué quiere decir la palabra retracto. Dicho vocablo procede de la expresión latina retrahere que significa 'traer para sí', 'volver a traer', en definitiva 'readquirir', es decir que para readquirir, para ejercer el derecho de retracto previamente se tiene que haber procedido a la transmisión, a la venta de su tercio y en este “trasiego” usted primero tiene que “cumplimentar” el derecho de tanteo.

Es decir, tiene que ofrecer primero su tercio a los otros dos copropietarios. El tanteo es el derecho que se tiene para adquirir con preferencia un bien cuyo propietario tiene intención de enajenar. Lo que fundamentalmente diferencia a los dos derechos es que el de tanteo existe antes de llevar a cabo la venta y el de retracto se produce cuando ya se ha transmitido el bien.

Curiosa e incomprensiblemente (hoy en día), el derecho de retracto es suficientemente tratado y regulado en el Código Civil, pero no así el derecho de tanteo, derecho este último que se nutre de los requisitos y límites establecidos por los tribunales de justicia (no de la ley), para cuando el tanteo es incumplido y por ende se acaba haciendo uso en los tribunales, del derecho de retracto.

Código Civil: Del retracto legal

Artículo 1521: El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Artículo 1522: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

Artículo 1522: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

Artículo 1524: No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

Artículo 1525: Efectos del retracto (para no extenderme solo lo enuncio y no copio su articulado)

En el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los artículos 1.511 y 1.518.

Conclusión. Sí puede vender su parte a un tercero siempre y cuando se la ofrezca en primer lugar (mediante telegrama o burofax) a los otros dos copropietarios. La otra solución vendría por la división judicial de la cosa común, procedimiento que ya he tratado en casos anteriores.

VECINO QUE ALQUILA SU CASA LOS FINES DE SEMANA

En la comunidad tenemos un vecino que alquila su vivienda los fines de semana. No tiene autorización de la comunidad de propietarios. ¿Puede hacerlo? ¿Podemos denunciarlo?

En primer lugar y desde la perspectiva que otorga tanto la propia Constitución Española de 1975 como la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre, así como en el Título VI del Código Civil (artículo 1542 y siguientes), la Comunidad de Propietarios no tiene potestad, autoridad ni legitimad para directamente impedir el ejercicio de este derecho de arrendamiento (para la mayoría de la doctrina derecho personal y para otros derecho real).

Cuestión distinta es el indebido o “ilegal” uso que hagan de ese derecho y que ustedes vengan padeciendo, puesto que como cualquier otro derecho no es tampoco ilimitado, ya que si el comportamiento de estos inquilinos incumple lo preceptuado a este respecto, en la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal y/o en la Ley de Arrendamientos Urbanos, perturbando por ejemplo grave y recurrentemente al resto de vecinos, provocando ruidos o molestias que impidan la convivencia pacífica, o causando daños aún más graves a la comunidad, se debe, previa reunión en junta de propietarios, adoptar los acuerdos necesarios para extinguir dicha práctica. En caso de que estos acuerdos resulten baldíos, se convertirán en el catalizador para iniciar las acciones legales y judiciales oportunas contra propietario e inquilinos a fin, si fuera necesario, de impedir a ambos el uso y disfrute del inmueble; de hecho, no sería la primera vez que un tribunal condena al propietario a no usar, disfrutar ni utilizar la vivienda para sí ni para terceros.

Derecho de Propiedad y de Arrendamiento:

Constitución Española:

Artículo 33:

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.

3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Código Civil (Título VI):

Artículo 1542:

El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.

Artículo 1543:

En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 2: Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.

Limitaciones a ese Derecho de Propiedad y de Arrendamiento

Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 27: Incumplimiento de obligaciones:

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Artículo 35: Resolución de pleno derecho

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 6:

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

Artículo 9:

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Artículo 20: Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

Por otro lado, si con su pregunta se quisiera también referir a las distintas regulaciones administrativas que en los últimos meses han desarrollado determinadas comunidades autónomas en materia de apartamentos turísticos y de viviendas de uso turístico (aclarar que son dos conceptos y realidades distintas), no le puedo contestar con concreción porque desconozco la ubicación de su inmueble, pero sí le puedo indicar que a priori, si el alquiler lo realiza personal y directamente el propietario del inmueble, no estaría bajo la influencia de lo regulado en la letra e del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, es decir no sería un alquiler turístico, sino que un alquiler de temporada perfectamente amparado por la LAU y, por tanto, no estaría sometido a requisito administrativo alguno.

Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 5: Arrendamientos excluidos

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:

e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Contestando escuetamente a sus preguntas, no necesita autorización de la comunidad de propietarios, puede por tanto hacerlo y lo pueden denunciar si las molestias causadas son de suficiente entidad y gravedad.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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