Me ofrecen comprar mi piso pagándome el dinero a plazos y sin pasar por el banco

Mi madre va a vender un piso y nos han ofrecido comprarlo a plazos. ¿Cómo se puede hacer de forma segura sin pasar por el banco? El comprador nos ofrece darnos un 30% a la entrega de llaves y luego, a los dos años, un 20%, a los cuatro, otro 20%...

El otorgamiento de la escritura pública de compraventa significa, según nuestro Código Civil, la entrega al comprador no sólo de la posesión del inmueble, sino también de la propiedad, o lo que es lo mismo, la entrega de llaves con todos los derechos inherentes al pleno dominio del inmueble, ya sea vivienda o local.

Son varias las fórmulas jurídicas que se pueden adoptar para hacer una compraventa de un inmueble a plazos, y que, de hecho, se están practicando en los últimos años.

El comprador puede constituir garantía hipotecaria a favor del vendedor. Es decir, se constituye una hipoteca, al igual que si el comprador solicitara un préstamo a una entidad financiera, sólo que, en este caso, el prestamista es un particular, el propio vendedor. Deberán establecerse, entonces, las cláusulas financieras mínimas de dicha garantía: importe del préstamo (que coincidirá con el precio de la compraventa), plazo o plazos de devolución, intereses ordinarios; así como intereses moratorios para el caso de impago de alguno de los plazos, determinándose también la cuantía de responsabilidad hipotecaria y el importe por gastos y costas, así como también el precio para subasta, y todo ello para el supuesto de tener que instar una ejecución hipotecaria. Incluso podrán solicitarse avalistas o responsables hipotecarios solidarios a dicha garantía.

Otra fórmula puede ser la de, reflejando los distintos plazos en la escritura, establecer una condición resolutoria explícita que habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad. Con esta medida se asegura que el impago de cualquiera de dichos plazos pueda dar lugar a la resolución de la compraventa, reteniendo el vendedor, en su caso, las cantidades que se pacten en concepto de indemnización por daños y perjuicios.

Y, por último, otro medio para asegurar el pago del precio aplazado en las compraventas de inmuebles sería el denominado "pacto de reserva de dominio", en cuya virtud el vendedor retiene la propiedad del bien objeto del contrato hasta el completo pago del precio, entregando al comprador únicamente la posesión. Por tanto, la transmisión de la propiedad quedaría bajo la condición suspensiva del pago de la totalidad del precio pactado.

INQUILINOS QUE NO PAGAN LA LUZ NI EL AGUA

Tengo un piso de alquiler y cuando se ha ido mi inquilino me ha dejado a deber el último recibo de agua y de electricidad. La compañía me lo reclama a mí como propietario del piso. ¿Se lo puedo descontar del dinero que tengo de la fianza?

La fianza en los arrendamientos responde de los siguientes incumplimientos de obligaciones:

- De la obligación del pago de la renta y de aquellas cantidades cuyo pago asumió o le corresponde al arrendatario, tales como suministros.

- De la obligación de indemnizar al arrendador por los daños y desperfectos producidos en la vivienda arrendada.

- Del incumplimiento de la obligación de entregar la vivienda a la finalización del arriendo.

Si las compañías suministradoras le están reclamando a usted los recibos de agua y electricidad, es posible que sea porque los contratos de dichos suministros figuren todavía a su nombre y su arrendatario no haya cumplido el pacto de pago de los mismos en la entidad en la que los tuviera domiciliados durante el arriendo.

Si todavía no le ha reintegrado el importe de la fianza, y siendo esta una garantía que busca asegurar el cumplimiento de una obligación, podrá, previa justificación al arrendatario de la reclamación que ahora le realizan las compañías, descontar el importe de la cuantía de dicha fianza.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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