He terminado de pagar la hipoteca, ¿hay que cancelarla en el Registro de la Propiedad?

Una vez terminada/liquidada con el banco la hipoteca de una vivienda, ¿qué pasos hay que seguir para liberar el aval de ésta vivienda en el Registro de la Propiedad?

Los trámites a seguir para la inscripción de la cancelación de la hipoteca en el Registro de Propiedad serán:

• Solicitar un certificado de deuda a cero en la entidad financiera con la que tuviésemos constituido el préstamo hipotecario.
• Una vez obtenido el certificado, deberemos acudir a una notaria de nuestra elección y firmar la escritura pública de cancelación del préstamo.
• Presentar en la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente el formulario del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Este acto, si bien está sujeto a impuestos, está exento, por lo que no habrá que pagar.
• Por último habrá que llevar la escritura notarial y el impreso del impuesto al Registro de la Propiedad donde se inscribirá la cancelación.

Todos estos trámites llevarán tiempo y dinero, pudiendo realizarlos uno mismo o encargárselos a la gestoría del propio banco.

También debemos comentar que si bien la inscripción registral es necesaria para la existencia del derecho real de hipoteca, su subsistencia no depende de aquella inscripción registral, sino del cumplimiento de la obligación que garantiza. Así, acreditado el cumplimiento, desaparece el derecho accesorio, siendo la constancia registral una mera cuestión de hecho formal. Por lo que la inscripción en el registro de la cancelación de la hipoteca no será obligatoria, aunque sí conveniente a efectos de una futura transmisión de la finca o para solicitar una nueva hipoteca.

En cualquier caso, transcurridos veinte años desde la finalización del préstamo hipotecario, el registro deberá eliminarla de oficio.

Mi inquilino me debe dinero y ha desaparecido

Tengo alquilada una vivienda de mi propiedad y desde el mes de octubre de 2014, el inquilino ni paga la renta ni los gastos y hace dos meses que ha desaparecido, ¿qué puedo hacer?

La falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario es una de las causas que permiten al arrendador resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento.

Por ello, ante el impago de rentas y/o cantidades derivadas del contrato de arrendamiento cuyo pago asumido el arrendador, deberá iniciarse un procedimiento de desahucio basado en impago de rentas, en el que podrán acumularse las acciones para la reclamación de rentas vencidas así como las demás cantidades que adeude el arrendatario y las que se devenguen hasta el efectivo desalojo de la finca, con la acción de desahucio por falta de pago.

A estos efectos, lo normal es establecer en el propio contrato de arrendamiento como lugar de notificaciones la propia vivienda arrendada, por lo que será Éste el domicilio al que habrá de dirigirse la demanda. EN el caso de que no lo recoja, se aplicará lo establecido en el artículo 164 párrafo 4º:

“En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el párrafo segundo del apartado 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial.

Además, con la vigente redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se permite que en la demanda inicial de desahucio se anuncie el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al de quince días desde que se notifique la demanda.

Lo que en ningún caso debe hacerse es entrar en la vivienda sin haber recuperado la posesión de la misma en el correspondiente procedimiento judicial, ya que nos expondremos a una posible denuncia por allanamiento de morada.

Juan Arias, socio de JSJ Abogados y Administración de Fincas para idealista.com/news

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