Vivo en un piso de alquiler. Tras la muerte de mis padres, mi hermano y yo hemos vendido su casa. Si ese dinero por la venta lo invierto en la compra de mi piso de alquiler, ¿tendría que pagar plusvalía o algún impuesto?

Los bienes inmuebles adquiridos como consecuencia de una herencia hay que declararlos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) –puesto que se integran en el patrimonio del heredero– por el concepto de imputación de rentas inmobiliarias (generalmente el 1,1% o 2% del valor catastral) o se deberá declarar el rendimiento del alquiler si estuvo arrendado o la ganancia patrimonial generada si se transmitió (tomando en consideración el valor del inmueble a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más gastos inherentes a la adquisición como valor de la misma).

Al igual que cuando vendemos cualquier otro inmueble, todos los gastos tanto de la adquisición como de la venta son deducibles. Por tanto, se pueden deducir:

.- los honorarios de la notaría (de la escritura de aceptación de herencia).

.- los honorarios del Registro de la Propiedad (por inscripción de la herencia).

.- el Impuesto de Sucesiones (la parte proporcional que corresponda al inmueble)

.- los honorarios profesionales si intervino algún abogado o gestor (parte proporcional)

.- la plusvalía pagada al Ayuntamiento (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana) de dicho inmueble.

Si el dinero percibido como consecuencia de la venta del inmueble se invierte durante los dos años siguientes a la compraventa de otro inmueble que vaya a ser la vivienda habitual del adquirente, no habrá plusvalías por haberse realizado una reinversión.

Por la venta de la vivienda heredada tendrá que pagar la plusvalía municipal o impuesto sobre el incremento del valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana, y quien está obligado al pago es el vendedor. Esta cantidad también será deducible del precio percibido.

Por la compra de una nueva vivienda o la que ahora tiene en alquiler tendrá que pagar el 10% de IVA si se trata de primera transmisión, es decir, si su arrendador es la promotora de dicha vivienda, o el porcentaje que corresponda, según la comunidad autónoma en la que se encuentre dicha vivienda, por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Piso alquilado en ruinas

En 2007 alquilé un piso de mi propiedad a una pareja. Hace unos meses se produjo un grave incendio en la vivienda que la hace inhabitable y quiero rescindir el contrato. ¿Este siniestro es motivo suficiente para la rescisión del alquiler? Si no es así, ¿qué debo hacer? 

El Artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, titulado “habitabilidad de la vivienda”, dice que cuando la vivienda arrendada se haga inhabitable como consecuencia de la realización de obras de conservación o acordadas por una autoridad competente, el arrendatario, o sea, el inquilino, será quien tenga la opción de suspender el contrato o desistir del mismo, sin derecho a indemnización alguna.

De no proceder al desistimiento y quedar suspendida la continuidad del contrato, el plazo del mismo se paralizará sin obligación de pago de la renta, hasta la finalización de las obras que vuelvan a hacer habitable la vivienda.

Y en el artículo 28, sobre “extinción del arrendamiento”, se encuentran reguladas las razones por las que el arrendador podrá dar por extinguido el alquiler y que son las siguientes:

a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.

b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

Por tanto, si la vivienda se ha perdido como consecuencia del incendio o su rehabilitación le supone un coste tal que podría ser causa de declaración de ruina económica o no se pudiera rehabilitar (ruina técnica), podrá extinguir el contrato, siendo que para este último caso tendrá que iniciar el correspondiente expediente de declaración de ruina ante los Servicios Municipales de Urbanismo correspondientes.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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