¿Se puede ocupar el piso de un banco que no paga la comunidad y utilizarlo como trastero?

En mi comunidad de vecinos hay un piso que está en muy malas condiciones. Es de un banco, tiene humedades y es uno de los bajos de una corrala. Llevo 5 años en la comunidad y soy propietario y por lo menos desde que yo llegué la entidad bancaria no se hace cargo de las cuotas, derramas, etc. de la comunidad. ¿Podríamos ocupar la casa la comunidad para dedicarla, por ejemplo, a cuarto de basuras, bicis...? ¿Después de 5 años dándole un uso en la comunidad, pasaría a ser un bien común de la misma?

Uno de los modos recogidos en nuestro Código Civil para la adquisición de la propiedad es la figura conocida como usucapión y puede definirse como la adquisición por su posesión continuada durante el tiempo y las condiciones que fija la ley.

Las personas con capacidad para adquirir la propiedad por medio de la prescripción o usucapión serán las personas capaces para adquirirla por los demás modos legítimos, y en cuanto a qué bienes o derechos pueden ser adquiridos se refiere el artículo 1.936 de Código Civil a todas las cosas que se están en el comercio de los hombres, por lo que un bien inmueble puede ser adquirido mediante la figura que señalamos.

Para operar la adquisición por prescripción, como decimos la figura de la usucapión, han de cumplirse los requisitos exigidos por la ley, superado ya el primer paso en que hemos determinado que los bienes inmuebles son susceptibles de ser usucapidos, y la capacidad legal de la comunidad de propietarios para adquirirla. La ley exige que la posesión sea pública (que pueda ser conocida por cualquiera y no clandestina), pacífica (que no se haya usado la violencia para obtener la detentación) y que tenga lugar en concepto de dueño (no ser un mero detentador, por ejemplo, un arrendatario).

En segundo lugar, se exige un requisito de temporalidad, es decir un plazo de tiempo para que opere la prescripción. Recoge el art. 1957 del Código Civil que el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescribe por la posesión durante diez años entre presentes y durante 20 años entre ausentes, con buena fe y justo título (refiriéndose a la usucapión ordinaria), y el art. 1.959 del mismo código hace referencia a la usucapión extraordinaria, al hablar de que se prescribe el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe y sin distinción entre presente y ausentes.

Según su consulta, la comunidad conoce la existencia de dueño refiriendo que es un banco, por lo que podemos deducir que dicha propiedad está inscrita en el Registro de la Propiedad. Señala el art. 1949 del Código Civil que contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o de derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito. No obstante lo anterior, la sentencia del TS (Sala 1º) de 21 de enero de 2014, declara que el artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el art. 36, apartados I y II de la Ley Hipotecaria, que regula los distintos supuestos de la llamada usucapión contra tábulas (adquisición de la propiedad por su uso continuado durante cierto tiempo, en contra de lo expresado en el Registro de la Propiedad).

Se trata, en definitiva, de un nuevo régimen totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del "tercero hipotecario", que ha venido a sustituir en su integridad el previsto en el artículo 1949 del Código Civil, en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria.

En cuanto a que el banco propietario del inmueble no se haga cargo ni de las derramas ni otros gastos del inmueble, no supone necesariamente que pueda entenderse abandonado, ya que su comunidad de propietarios conoce que pertenece al mismo en concepto de dueño, lo que puede suponer que si se produce la ocupación por la fuerza el titular podría iniciar las correspondientes acciones penales contra la misma.

Teniendo dueño conocido y existiendo medios legales para reclamar, tanto las cantidades adeudadas como la reparación para conservar el inmueble en buen estado, y de todo lo relatado sobre la adquisición por prescripción, sería más recomendable el inicio de dichas acciones que la mera ocupación del inmueble por parte de la comunidad de vecinos.

Instalación de una plataforma para silla de ruedas

Hace 10 años tuve que poner una plataforma para mi madre en silla de ruedas. Pagué íntegramente su coste y a su muerte un vecino me obligó a quitarla. Ahora, el mismo vecino quiere poner otra. ¿Tengo obligación de pagar puesto que considero que supondría un agravio comparativo?

Con la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal se incluye específicamente regulación sobre este tipo de obras o instalaciones. La razón no es otra que la inclusión social, eliminar las barreras arquitectónicas para que la libre movilidad permita la igualdad de todos, por lo que este tipo de medidas tienen un carácter de interés social dirigido a garantizar a las personas con discapacidad una vivienda digna.

Por esta razón se incluye en su artículo 10 que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, entre otros supuestos el que es objeto de su consulta.

Tal como se indica al inicio, la accesibilidad universal es de vital importancia para la inclusión social; por esa razón, la regulación va más allá e incluye entre las obras y actuaciones obligatorias las que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, así como la instalación de rampas, ascensores o dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la comunicación con el exterior, y en todo caso las requeridas a instancias de cualquier propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, y siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Por tanto, si la solicitud de su vecino viene amparada en cualquiera de los referidos requisitos, la comunidad estará obligada a la instalación de la rampa, con la salvedad de que, si no se cumpliese el requisito de la cuantía y el importe superara las citadas doce mensualidades, la comunidad sólo estará obligada a su instalación si existiera acuerdo de la mayoría de los propietarios, quedando obligados al pago incluso aquellos que hubiesen votado en contra, e igualmente vendrá obligada a la instalación si por el o los solicitantes se asume el pago del coste que supere las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

No obstante lo anterior, superadas las predichas doce cuotas el acuerdo de la mayoría fuera la oposición a la instalación de la rampa, su vecino podría impugnar el acuerdo e interponer una demanda civil ante un tribunal.

Finalmente, si llegada la junta se cumpliesen todos los requisitos y la comunidad viene obligada a la instalación, sólo podrá ser objeto de acuerdo la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono.

* Inmaculada Clemente, abogada en ICR ABOGADOS para idealista.com/news

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