El banco me ha concedido la dación en pago y me exige el sello de eficiencia energética

El banco me ha concedido la dación en pago y entre otras cosas me exige que presente el certificado de eficiencia energética. Dada mi situación, más de cuatro años en paro sin percibir cantidad alguna, cualquier cantidad, por pequeña que sea, representa un grave problema para mí. Mi pregunta es si se me puede exigir el mencionado certificado.

El certificado de eficiencia energética indica el consumo energético de un inmueble (edificio, vivienda o local) y le da una calificación que va de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Tiene una validez máxima de diez años.

Desde el 1 de junio de 2013, los inmuebles que se vendan o alquilen por más de cuatro meses deben contar con este certificado. Están exentos de dicho certificado:

a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.

b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.

c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.

d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.

e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 metros cuadrados.

f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.

g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25% de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

Como se puede observar, entre dichas exenciones no se encuentra la de la transmisión de una propiedad a través de la figura jurídica de la dación en pago, muy extendida y frecuente en estos últimos años de crisis económica. Por tanto, en principio, es obligatorio dicha certificación de eficiencia energética.

En una dación en pago, dos son los principales gastos que tiene que pagar el transmitente del inmueble, o sea el donante:

- El Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (antigua plusvalía municipal), ante el Ayuntamiento en el que radique el inmueble, habiendo quedado resuelta esta cuestión con la exención regulada en el Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia.

- El certificado de eficiencia energética sobre el que, como hemos visto anteriormente, no existe regulación legal en referencia a su exención, resultando ser esto último lo más razonable por las circunstancias que rodean a las personas que se ven abocadas a adoptar tan importante medida. Ahora bien, tampoco está prohibida la exoneración de entrega de dicho certificado por parte del comprador al transmitente, salvo que el comprador sea consumidor, en cuyo caso se aplicaría lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que trata de la Irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al consumidor y usuario, resultando ser la misma nula.

Como parece que no es el caso, es decir, la dación en pago se realiza a una entidad de crédito o prestamista y no a un consumidor, debería usted negociar con su donatario o adquirente, que en la escritura que se formalice, le exonere de la entrega del certificado de eficiencia energética.

Habitación en una terraza comunitaria

Hace 26 años construí una habitación en una terraza comunitaria que solo disfruto yo. No tengo permiso de la comunidad y consta la no aceptación en acta. ¿Me la pueden tirar?

Las reclamaciones en derecho no se pueden realizar “sine die” o por un plazo indeterminado, sino todo lo contrario.

Es decir, quien pretenda realizar una reclamación porque considera lesionados sus derechos, en este caso los derechos de la comunidad de propietarios, ha de tener en cuenta el cómputo de los plazos para hacerlo, porque de lo contrario decae por prescripción la acción para la correspondiente reclamación y posible satisfacción de quien la demanda.

Hay que tener en cuenta que los plazos de prescripción pueden quedar interrumpidos por cualquier actividad realizada por quien quiera proceder a reclamar sus derechos, como puede ser la comunidad de propietarios, por lo que los plazos previstos, en la realidad, se pueden ver prorrogados.

No estando regulado expresamente en este caso en concreto cuál sea el plazo para poder proceder a dicha reclamación, han sido precisamente los tribunales los que lo han determinado, y más concretamente el Tribunal Supremo por sentencia de 6 de febrero de 2012, en el sentido de que el tiempo para ejercitar la acción de retirada de las obras hechas en elementos comunes por parte de la comunidad de propietarios es de 15 años por tratarse de una acción personal y no de una acción real.

En conclusión, si usted puede acreditar documentalmente la fecha de realización de la obra y no ha habido interrupción del plazo de los 15 años a los que he hecho alusión, el derecho de la comunidad de propietarios a emprender acciones ha decaído, habiéndose consolidado la misma.

* Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.

Puede enviar sus dudas al consultorio en este enlace.