Quiero comprar un 'loft' situado en un edificio de oficinas: ¿puedo vivir en él?

Quiero comprar un loft en Madrid situado en un inmueble de oficinas, pero me indican que no tiene cédula de habitabilidad. ¿Qué debo hacer para poder vivir en él?, ¿qué dificultades pueden presentarse?

Una vivienda tipo loft, al igual que cualquier otro inmueble, para poder obtener la cédula de habitabilidad ha de estar considerada legalmente como vivienda por el correspondiente ayuntamiento y cumplir las condiciones de habitabilidad para las viviendas usadas o preexistentes del Anexo 2 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.

Los lofts, que son producto de la conversión a vivienda de un local industrial o comercial, sólo pueden llegar a obtener la cédula de habitabilidad mediante un cambio de uso a vivienda cuando la normativa urbanística vigente lo permita, sin necesidad de que haya una previa autorización de la comunidad de propietarios en la que se encuentre dicho local cuyo cambio de uso se pretende.

A este último efecto, cabría recordar tanto la Sentencia del Tribunal Supremo en Pleno (es decir, unifica doctrina), de 30 de octubre de 2013 como la resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 13 de noviembre de 2013, que afirman que el cambio de uso de los pisos o locales en régimen de propiedad horizontal, como derecho del propietario englobado en las facultades dominicales, no puede negarse salvo que conste que el nuevo uso está expresamente prohibido o que el cambio de destino se encuentra expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, y que dicha prohibición y/o limitación ha de constar en el título constitutivo de la comunidad o en sus estatutos de manera clara y precisa.

No parece que este sea su caso, pues en la pregunta describe que el loft se encuentra en un edificio de oficinas, es decir, el uso del suelo en el que construyó dicho edificio es terciario, por lo que posiblemente no tenga uso compatible, o si lo tuviera, la edificabilidad sería inferior a lo ya edificado.

Concebido el loft edificado en uso terciario para uso profesional habrá de tener en cuenta que en su compra, si es primera entrega, pagará un 21% de IVA calculado sobre el precio de la compraventa, a diferencia del 10% por el que tributaría una vivienda.

Como tal uso profesional que tiene el inmueble o loft, para su correcta y legal ocupación, tendrá que tener dada de alta en el mismo alguna actividad profesional, con su correspondiente licencia y pagos de autónomos, o constitución de sociedad mercantil, por si fuera el caso de ser requerido por el Ayuntamiento para que justifique dicha ocupación o por si pasara por allí una inspección. Una vez dada de alta esa actividad profesional, no existe regulación legal que impida que usted viva en el loft donde, a la vez, trabaja profesionalmente.

Vigilante que no vigila

Tenemos un vigilante en la urbanización de 7:30 a 19:30. Hemos pedido al administrador las tareas de dicho vigilante pero no nos las facilita y tenemos la sensación de que no hace absolutamente nada en todo el día. ¿Qué podemos hacer?, ¿podemos despedirle?

El ejercicio profesional de un administrador de fincas comprende todas las funciones conducentes al gobierno y conservación del inmueble, así como el asesoramiento de las cuestiones correspondientes a la comunidad de propietarios. En el desarrollo de estas funciones, el administrador está facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente recibidas del titular de los bienes y aquéllas otras atribuidas en exclusiva a otras profesiones.

En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden las obligaciones fijadas en el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa, ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como secretario de la junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la junta) pero, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros, ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan, llevar una adecuada contabilidad, advertir sobre la morosidad...

Cuando actúa como secretario de la comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el presidente, debe convocar la junta, asistir a la reunión, que normalmente dirige, redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.

El administrador de fincas, a través de sus colegios, tiene concertado un seguro de responsabilidad civil que cubre aquellas actuaciones en las que pudiera haber incurrido por omisión o negligencia en su actuación profesional y, en algunos colegios, otro seguro de caución para responder de su gestión económica.

Al margen de estas garantías, los colegios ejercen su actividad disciplinaria cuando la actuación de sus profesionales se aparta de las normas profesionales o deontológicas.

Por tanto, el administrador, tiene la obligación de facilitarles lo solicitado por ustedes, recomendándoles que se lo pidan por escrito, pudiendo poner en conocimiento del Colegio Profesional de la localidad en la que se encuentren la actitud que está adoptando por si pudiera derivarse algún tipo de medida disciplinaria, y ello con independencia de que puedan acordar en junta la sustitución de dicho administrador por otro, lo que deberán de hacer al vencimiento de su contrato, con el preaviso que conste en el mismo.

* Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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