Tengo un comprador para mi casa pero mi ex se niega a vender su parte, ¿qué puedo hacer?

¿Qué documento podemos firmar mi ex y yo para que él autorice la venta del 50% de la propiedad que tenemos en común? Hace unos años encontré un posible comprador y él se negó a vender, aunque yo tenía el usufructo de la vivienda.

La extinción del condominio, es decir de la copropiedad sobre un bien, en este caso un bien inmueble, se puede conseguir a solicitud de cualquiera de los copropietarios bien de mutuo acuerdo o bien mediante un procedimiento judicial llamado división de la cosa común.

El hecho de que un copropietario ostente el usufructo del bien no implica que pueda vender sin el consentimiento del otro, sólo implica el uso y disfrute así como los frutos del bien, es decir, podría usarlo a su propio beneficio o alquilarlo pero nunca venderlo sin el consentimiento del otro.

En este caso y como parece ser que su ex pareja no quiere vender, tampoco le puede obligar a mantenerse en condominio, por lo que la solución pasaría por intentar llegar a un acuerdo con él o en su defecto podría vender su 50% o iniciar el correspondiente procedimiento judicial.

En caso de acuerdo, las posibilidades serían básicamente dos:

a) Vender el 50% de la propiedad a su ex pareja, siempre y cuando ésta esté dispuesta a quedarse con el 100 % de la propiedad.

b) Realizar ante notario una extinción del condominio en el que se adjudica el 100% a uno de los dos copropietarios.

La diferencia entre una y otra opción es meramente fiscal y habría que estudiar el caso particular para ver cuál resulta más favorable de cara a Hacienda.

En caso de desacuerdo las opciones también serian dos:

a) Vender su 50% a un tercero. Para ello no sería necesario el consentimiento del otro copropietario, en este caso su ex pareja. A día de hoy existen empresas que se dedican a comprar pro indivisos. Una solución para desentenderse de la casa rápidamente sin acudir a la vía judicial y sin gastos. Eso sí, para el caso de que optara por esta solución deberá tener en cuenta el derecho de tanteo y retracto que tiene el copropietario, que significa que puede igualar la oferta del nuevo comprador para adquirirlo con preferencia a éste (tanteo) y que en caso de que no se lo comunicáramos podría deshacer la operación para ejercitar el derecho de tanteo (retracto).

b) Acudir a la vía judicial. En concreto, instar un procedimiento de división de cosa común o extinción de condominio. Para este procedimiento será necesario contar con los servicios de un abogado y procurador. El resultado de este procedimiento será siempre el mismo, la extinción del condominio, mediante tres opciones: i) que uno de los dos copropietarios se quede con el 50% del otro, ii) vendiendo la propiedad y repartiendo el fruto de su venta al 50% o iii) si el bien lo permite, dividiendo el mismo en partes iguales o si esto no fuera posible, dividiendo en dos partes y compensando el que hubiera recibido la parte más valiosa al otro copropietario que hubiera recibido la de menor valor, por la diferencia.

Alquilar una vivienda heredada

Tengo junto a mi hermano un 50% (25% cada uno) de una vivienda heredada y mi tía el otro 50%. Nosotros no queremos alquilar el piso pero ella sí. ¿Puede arrendarlo sin nuestro consentimiento?

La respuesta es no. El contrato de arrendamiento celebrado por un copropietario sin el consentimiento del otro es nulo, por falta del requisito del consentimiento recogido en el artículo 1261.1º del Código Civil.

Para el caso de que su tía efectuara dicho arrendamiento sin su consentimiento, el mismo se podría resolver acudiendo a dicha nulidad por falta de consentimiento del copropietario, pero en este caso habría que acudir a un procedimiento judicial.

Mi consejo, sabiendo las intenciones de su tía, es que le manden un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, donde le hagan constar expresamente su no consentimiento a que realice dicho acto.

Lo que sí pueden hacer tanto ella como ustedes es o bien vender su participación en la vivienda para lo que no sería necesario el consentimiento de los otros copropietarios o bien extinguir el condominio de mutuo acuerdo o a falta de acuerdo mediante el procedimiento judicial llamado división de la cosa común.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news

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