En mi comunidad nos obligan a cerrar el portal con llave, ¿es legal?

Vivo en un edificio y en la junta se aprobó que todos los vecinos debemos cerrar con llave la puerta del portal para evitar que entren extraños al edificio. No pude asistir a la junta pero me parece una medida peligrosa, por ejemplo, en caso de incendio. ¿Es legal lo que nos piden?

Según el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la junta general de propietarios tiene entre sus competencias la de “e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.” Se trata de un acuerdo que se ha adoptado en aras a la mayor seguridad del edificio. 

Por otra parte, se trata de un acuerdo que no exige una mayoría cualificada, por lo que según el art. 17 LPH bastará que sea aprobado por mayoría simple:
“7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes”.

A la vista de lo anterior, en mi opinión se trata de un acuerdo y una medida válidamente adoptados porque entiendo que ha primado la seguridad del inmueble y de todos los propietarios frente al hipotético caso de un siniestro.

Vecino moroso

¿Están obligados los copropietarios de un inmueble de viviendas a hacerse cargo de los impagos mensuales de un propietario moroso?

Entiendo que cuando la consulta habla de copropietarios se está refiriendo a los distintos titulares de los elementos privativos. Todo propietario de un elemento privativo está obligado al sostenimiento de la comunidad, del edificio, por tanto a contribuir a sus gastos generales derivados del mismo, tal y como señala el art. 9, e) LPH: "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Junto con la contribución ordinaria, se le debe añadir las derramas que pueden ser calificadas como gastos extraordinarios. Ante un supuesto de impago de esas cantidades la Comunidad deberá reclamar, vía judicial, el impago de las cuotas ordinarias y la derrama al propietario moroso. 

Además, la comunidad tiene un crédito contra el propietario moroso y para el caso de que éste no lo atienda, debe responder la vivienda. Así lo establece el propio art. 9, e) en su párrafo segundo LPH cuando dice que: "Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los número 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo" (el subrayado es nuestro). Es decir, la vivienda responderá por una cantidad adeudada equivalente a las cuotas de tres anualidades más las del año en curso así como, de las derramas que se hayan devengado.

Por su parte, el Código Civil en su art, 1923, nº 4, señala que con relación a determinados bienes inmuebles gozan de preferencia: “Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros, o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores".

Es decir, la comunidad goza de un privilegio a la hora de cobrar esas cantidades sobre el valor de la vivienda, por delante y de forma preferente a los embargos que tenga la vivienda aunque estén inscritos, pues se puede considerar este privilegio, en cierta medida, de una hipoteca tácita.

En consecuencia, ningún otro titular de elementos privativos debe asumir esa deuda a título particular, ya que es la comunidad de propietarios la legitimada para su reclamación y en su caso, ejecución de la vivienda.

*Pilar Morgado Freige, socia 'of counsel' de VAbogados, para idealista.com/news.

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