Quiero recuperar un piso que tengo en alquiler para dejárselo a mi hijo divorciado

Desearía saber si podemos reclamar el piso que tenemos en alquiler para nuestro hijo, que es mayor de edad y vive actualmente con nosotros como consecuencia de la ruptura con su pareja. En caso afirmativo, ¿tiene que residir él en dicho piso o puede hacerlo en nuestra vivienda habitual y nosotros sus padres residir en el piso de alquiler recuperado? El contrato del piso en alquiler fue realizado con fecha en agosto de 1944. A la muerte del titular en 1977 se subrogó en el alquiler su esposa. Y a la muerte de ella, en 1995 se subrogó su hija, que es la que vive actualmente.

Para poder rescindir el contrato de arrendamiento a la fecha de su prórroga forzosa, es decir, cuando se cumpla la anualidad correspondiente dependiendo del día y mes en que se firmó inicialmente, podrá denegar dicha prórroga, siempre y cuando se dé alguna de las circunstancias que están recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y que le enumero a continuación:

1. Que usted, sus hijos o sus ascendientes necesiten para sí la vivienda que ahora tiene alquilada.
2. Que la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, salvo que la desocupación obedezca a una causa justa.
3. Que cuando se proyecte el derribo de la finca (si usted fuera propietario de la totalidad del edificio) para edificar otra cuente, al menos, con un tercio más de viviendas que las que tiene actualmente el edificio.
4. Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población, y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender sus necesidades.

Para ello deberá avisar al inquilino de forma fehaciente, con al menos un año de antelación y deberá indicar en dicha comunicación: la necesidad de la ocupación, los datos de la persona que necesita la vivienda y la causa de necesidad en que se funde la resolución.

Hipoteca con IRPH

Tengo una hipoteca con IRPH desde 2001 y vence en febrero de 2019. No me ha bajado nunca el interés y quisiera saber si es cláusula suelo y donde puedo reclamar.

En primer lugar indicarle que el IRPH es decir, el Índice de Referencia para Préstamos Hipotecarios, no es lo mismo que una cláusula suelo. El IRPH es uno de los indicadores que utilizan las entidades financieras para actualizar el tipo de interés de las hipotecas a tipo variable de sus clientes y que según los cálculos del Banco de España se aplica aproximadamente a un 11% de hipotecas suscritas en nuestro país y es el segundo índice hipotecario más usado en España después del euríbor a 12 meses.

Existían 3 tipos hasta octubre de 2013: IRPH bancos, IRPH cajas, IRPH entidades (una media de los 2 anteriores). Actualmente, sólo el IRPH de entidades sigue cotizando y se aplica a unas 300.000 hipotecas españolas. Su nombre oficial es “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España” y, como su propio nombre indica, se calcula con la media mensual del interés aplicado a las hipotecas de nueva constitución. Por ejemplo, el IRPH de octubre de 2015 indica que las hipotecas firmadas ese mes tuvieron un tipo de interés medio del 2,127%.

En su caso, el motivo por el que no le ha bajado la cuota de su hipoteca seguramente se deba a que se le ha aplicado para el cálculo de los intereses el IRPH, pero habría que ver cuál es su diferencial para realizar un cálculo de lo que hubiera pagado de tener su hipoteca referenciada con el euribor en vez del IRPH.

Los bancos vendieron el IRPH como un índice más estable frente a las subidas y bajadas del euribor, que es el indicador más utilizado en España. Pero la realidad no tardó mucho en desmentir esa afirmación: mientras el euribor se hundía con la crisis, el IRPH -que también es un tipo de interés variable-, se mantenía en niveles mucho más altos.

El IRPH se ha demostrado que es totalmente manipulable por las propias entidades bancarias y opaco de cara al consumidor, por lo que los bancos lo han mantenido siempre alto para poder participar de los beneficios que por ello obtenían con las hipotecas suscritas con IRPH, sin que el cliente supiera cuáles eran los motivos de dichas subidas. De todo esto, no se informó debidamente a los clientes cuando suscribían las hipotecas referenciadas a este índice.

Por lo tanto en su caso, y siempre con un estudio previo en el que se requieren más datos de los aportados, la solución pasaría por reclamar judicialmente, solicitando la anulación del IRPH de la hipoteca y la devolución de las cantidades cobradas de más con intereses.

Lo que se consigue con la reclamación judicial es la nulidad de la cláusula en la que se incluye como índice de referencia el IRPH (bien por constitución directa bien por habérsele aplicado como régimen sustitutivo automático), eliminándola y en consecuencia, la aplicación del tipo pactado que lo sustituya, así como la reintegración de las cantidades abonadas desde la constitución del préstamo hipotecario aplicando el índice de referencia establecido.

Los tribunales están anulando el IRPH sobre la base de dos motivos:
1. El IRPH es susceptible de ser manipulable por los propios bancos.
2. Los hipotecados no fueron bien informados antes de firmar el préstamo.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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