¿Debo declarar el dinero de la venta de una segunda casa si amortizo la hipoteca con él?

¿Puedo estar exenta de pagar IRPF si invierto el dinero obtenido de la venta de una vivienda que no es mi residencia habitual para amortizar la hipoteca de mi vivienda habitual aunque la haya comprado hace siete años?

En primer lugar, para que se pueda aplicar el régimen de exención en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), hay que partir de la base de que tanto la vivienda vendida como la adquirida deben tener la consideración fiscal de vivienda habitual, esto quiere decir que para que una vivienda sea considerada residencia habitual a efectos de Hacienda, esta tiene que ser su residencia de forma continua durante al menos tres años y habitar la casa de forma efectiva durante al menos 12 meses desde la venta.

Adicionalmente, existen una serie de plazos para la reinversión del capital obtenido. Con carácter general, la reinversión debe producirse en un periodo de dos años desde la venta o en los dos años anteriores a la misma. Toda venta fuera de ese plazo computaría como una ganancia patrimonial en la declaración de la renta, y estaría sujeta al pago del impuesto aplicando a dicha ganancia patrimonial la siguiente escala: los primeros 6.000 euros de plusvalía aplicarán un tipo del 21%, entre 6.000 y 24.000 euros, tributarán al 25%, y por encima de ese nivel, se gravará al 27%. Por ejemplo, un contribuyente que obtuviera una ganancia patrimonial de 50.000 euros en 2014 debería pagar 12.780 euros en su declaración de la renta.

En su caso, el plazo de siete años desde la compra no es determinante, ya que al no tener la consideración de vivienda habitual, el importe obtenido de su venta no puede acogerse a la exacción en el IRPF por reinversión, por lo que estaría gravado al tipo indicado anteriormente.

Otra cosa es que usted amortice parte del capital pendiente de la hipoteca que grava su vivienda habitual, y, siempre que esta la adquiriera antes del 1 de enero de 2013, puede realizar una amortización parcial de la hipoteca que le producirá un beneficio fiscal.

Para calcular la deducción por vivienda habitual, hay que sumar todas las cuotas mensuales pagadas en concepto de hipoteca y el dinero del seguro de vida o de hogar, si este se firmó con el préstamo y como una condición para lograr la financiación. Sobre esta suma, se podrá desgravar un 15% con una base máxima de 9.040 euros, lo que deja la deducción máxima en 1.356 euros en el IRPF.

¿Declarar una venta o pagar el nuevo piso?

Tengo un piso como segunda vivienda. Quisiera venderlo y comprar otro en otra ciudad. ¿Tengo que declarar el dinero neto obtenido de la venta como ingreso a nivel de IRPF (descontando plusvalías, impuestos de la venta, cancelación hipotecaria) o puedo disponer de todo ese dinero para el nuevo piso?

Las deducciones por la venta de vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas pasan en todo momento por que la vivienda objeto de compra o de venta sea considerada a efectos fiscales como vivienda habitual.

Esta consideración, a efectos de Hacienda, pasa por que esta tiene que ser su residencia de forma continua durante al menos tres años y habitar la casa de forma efectiva 12 meses desde la venta.

En su caso, al no tener la vivienda objeto de la venta la consideración de vivienda habitual, deberá declarar el importe obtenido de la venta en su declaración de la renta del ejercicio en que se haya generado la ganancia patrimonial.

Se habrá generado una ganancia patrimonial si el precio de compra supera al de venta, entonces existirá una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. Hay que tener en cuenta que, en el precio de adquisición, se incluyen los impuestos abonados en la compra y las mejoras realizadas en el inmueble. En el de venta, también computan los tributos derivados de la enajenación. Obviamente, si el precio de venta es inferior al de adquisición, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar. De hecho, la minusvalía puede compensarse con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

La ganancia patrimonial generada por la venta de un inmueble tributa en el IRPF en la tarifa del ahorro, que cuenta con tipos inferiores a la tarifa general. Solo en el caso en que entre la compra y la venta transcurran menos de 12 meses, se aplica la tarifa general.

El importe neto considerado como ganancia patrimonial tributa a una escala: los primeros 6.000 euros de plusvalía aplicarán un tipo del 21%, entre 6.000 y 24.000 euros, tributarán al 25%, y por encima de ese nivel, se gravará al 27%. Por ejemplo, un contribuyente que obtuviera una ganancia patrimonial de 50.000 euros en 2014 debería pagar 12.780 euros en su declaración de la renta.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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