¿Puede embargar el banco una vivienda en usufructo?, ¿la podría subastar?

Tengo el usufructo de una vivienda y varias deudas con el banco. ¿Se puede embargar una vivienda que está en usufructo? Y en caso afirmativo, ¿la podría subastar el banco?

Se puede embargar la nuda propiedad de una vivienda en usufructo. La nuda propiedad es la situación en la que queda el derecho de propiedad cuando sobre el bien se ha constituido un derecho de usufructo. La nuda propiedad sigue siendo propiedad, sólo que el usufructo limita los derechos de uso y goce del propietario. En consecuencia, un inmueble sobre el que recae un usufructo puede ser embargado.

Indica el artículo 489 del Código Civil que “el propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario”. Por lo tanto, una vivienda sobre la que recae un usufructo puede ser vendida o subastada en sede judicial.

Dentro del procedimiento de subasta de bienes inmuebles debe incorporarse una certificación de dominio y cargas en el que consten, entre otros extremos, la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado. En este caso debería figurar el usufructo, por lo que la persona que adquiriese el bien en la subasta lo adquiriría con la mencionada limitación.

Problemas con el pago de la comunidad

En nuestra comunidad, solo la mitad de los pisos han sido comprados. La otra mitad no paga la comunidad porque son de la promotora que se ha declarado en quiebra y ahora las hipotecas las tiene Sareb, aunque dicha promotora continua teniendo la propiedad de los pisos. No sabemos quién tiene que pagar la comunidad.

De acuerdo al artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es obligación de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Por lo tanto, deberá comprobarse a través de una nota simple del registro de la propiedad quién es el titular de los inmuebles para determinar quién debe pagar la comunidad, siendo esta obligación la del titular de los mismos.

Establece la LPH que “el adquirente de una vivienda en régimen de propiedad horizontal incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores”.

Así, si la Sareb se ha adjudicado las viviendas debe asumir los mismos derechos y obligaciones impuestas a las personas físicas, en este caso el pago de la comunidad de propietarios.

*Marta Romero Orozco, socia de VAbogados, para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.