¿Se puede solicitar la subasta de una vivienda de un vecino moroso por deudas a la comunidad de propietarios?

De acuerdo al artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en caso de que un copropietario incumpla las obligaciones de pago de las cuotas de la comunidad de copropietarios, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigir la subasta judicial a través del proceso monitorio.

Se trata de un procedimiento judicial, especial y sumario que pretende ofrecer una protección rápida, eficaz y de menor coste para la comunidad de vecinos a la hora de demandar y reclamar las cantidades adeudadas a los propietarios morosos.

Dado que se requiere el acuerdo de la comunidad de vecinos, se debe convocar una junta general para aprobar el acuerdo de liquidación de la deuda, regulado en la LPH, y autorizar al presidente para reclamar judicialmente la deuda. El acuerdo adoptado debe ser comunicado a todos los vecinos, así como al propietario moroso, concediéndole a este último un plazo para que realice el pago de forma voluntaria. Además, el secretario debe emitir una certificación del acuerdo de la junta en que se apruebe la liquidación y que tenga el visto bueno del presidente, la cual debe acompañar a la demanda.

A partir de la presentación de la demanda, será el juez quien requerirá al vecino moroso para que, en el plazo de 20 días, pague la cantidad que debe o se oponga al pago exponiendo las razones por las que considere que no está obligado al pago de la misma.

En caso de que el vecino moroso no pague ni formalice oposición, el juez dictará auto despachando ejecución por la cantidad adeudada más los intereses y costas previstos en su caso, pudiendo, en tal caso, acordar las medidas ejecutivas necesarias tales como el embargo de la vivienda por el impago de las cantidades correspondientes a la comunidad.

En todo caso, la comunidad de propietarios podrá escoger entre instar judicialmente su derecho a través del juicio declarativo que corresponda por razón de la cuantía —ordinario o verbal— o acudir al juicio monitorio descrito anteriormente.

Vender la vivienda en caso de divorcio

Estoy divorciado con dos hijos mayores de edad. Mi ex y yo queremos vender la vivienda por 200.000 euros. ¿Cuánto debemos pagar de impuestos y qué parte deberíamos pagar cada uno? Compramos la vivienda hace 10 años a medias.

En el caso de la venta de una vivienda, los propietarios están sujetos a tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), pues la venta genera una ganancia en el patrimonio de los contribuyentes.

La ganancia patrimonial se debe calcular en base a la diferencia entre el valor al que se vende el inmueble y el valor al que se compró el mismo en su momento, actualizándolo mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido. En caso de que la vivienda se venda por un importe inferior al que se compró, se considera que existe una pérdida patrimonial y la misma no debe tributar.

Por otra parte, la venta de la vivienda también estaría sujeta al pago del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTU), también denominado plusvalía municipal. Este impuesto municipal debe pagarse en el ayuntamiento del lugar donde se encuentre ubicada la vivienda, debiendo tratarse de un bien de naturaleza urbana.

El impuesto grava el incremento del valor experimentado por los terrenos urbanos y que se pone de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la vivienda. Es en dicho momento cuando se debe calcular el incremento, aplicando sobre el valor del terreno un porcentaje, cuyos máximos y mínimos son fijados por la ley y le corresponde a la legislación municipal fijarlos.

En relación con la plusvalía municipal, es preciso tener en cuenta la reciente doctrina de los tribunales, que entienden que “el impuesto municipal no se devenga y no existiría la obligación de tributar en aquellos casos en los que, en base a hechos objetivos, no se ha producido un incremento en el valor del terreno urbano".

Esto quiere decir, y así lo ha entendido y declarado recientemente el Tribunal Constitucional (STC 11 de mayo de 2017), que no existe obligación de pagar la plusvalía municipal cuando la venta de una vivienda le haya generado pérdidas. Sin embargo, en caso de que mediante la venta se hubiese obtenido una ganancia y siempre que se trate de la venta de un bien de naturaleza urbana, deberá pagarse la plusvalía municipal.

Por tanto, cada uno de los cotitulares, conforme a la parte proporcional que les corresponda del inmueble —50%—, debe hacer frente al pago del IRPF y tributar por la ganancia que se ha generado en su patrimonio, así como también la correspondiente plusvalía municipal.

*Marta Romero Orozco, socia de Lean Abogados para idealista.com/news.

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