¿Es obligatorio constituir una comunidad de vecinos en un edificio destinado al alquiler?

Un edificio de 25 viviendas que se está terminando ha pedido la licencia de primera ocupación y se dedicará íntegro a apartamentos turísticos, dejando la gestión a una sociedad para que lo explote. ¿Es necesario crear una comunidad de propietarios?

Expresamente no existe una obligación de constituir la comunidad de propietarios, dentro de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), pero la comunidad existe desde el momento en el que hay dos o más propietarios, si se ha otorgado previamente la escritura de división horizontal. La constitución de la comunidad es un formalismo para organizar la comunidad, y si en este caso existe más de un propietario, independientemente de que se deje la gestión del mismo a una sociedad para que lo explote en régimen de apartamentos turísticos, se deberá constituir una comunidad de propietarios.

Para la constitución de la correspondiente comunidad de propietarios, se han de seguir los siguientes pasos:

1.- Celebración de la primera junta de propietarios, en la que estarán presentes todos los propietarios de un edificio. En esta primera junta deberá:

.- Constituirse la comunidad de propietarios.

.- Realizarse el nombramiento de los cargos: se nombra al presidente de la comunidad y los demás cargos de la junta de gobierno de la comunidad de propietarios.

Adicionalmente, en esta primera junta es conveniente:

.- Proceder a la autorización de firmas y la aprobación de un presupuesto inicial.

.- Aprobar la creación de un fondo de reserva y la dotación de su importe, que no podrá ser inferior al 5% del presupuesto ordinario anual. En el momento de su constitución, el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 % del presupuesto ordinario de la comunidad. El resto de la dotación deberá aportarse a lo largo del ejercicio.

.-Aprobar la apertura de una cuenta corriente donde se harán los pagos e ingresos de la junta de propietarios.

.- Redactar el acta de constitución, que incluirá los primeros acuerdos tomados en la junta. Esta acta será la primera de todas las que van a constituir el denominado libro de actas, que toda comunidad de propietarios ha de tener.

.- Aprobar la solicitud del número de identificación fiscal (NIF) y legitimación del libro de actas.

.- Aprobar indicaciones relacionadas con el personal laboral de la comunidad de propietarios, en caso de que sea necesario.

2.- Legalización del libro de actas. Existen dos tipos de libro de actas, que se pueden adquirir en cualquier papelería:

.- Libro clásico encuadernado.

.- Libro de actas compuesto por hojas de anillas para facilitar la impresión.

Para que el libro de actas tenga validez, debe depositarse, totalmente en blanco, en el Registro de la Propiedad donde se encuentra inscrita la finca. Será el presidente de la comunidad o bien el administrador, siempre que haya sido autorizado por el presidente, quien se encargue de realizar el trámite para legalizar los libros de actas.

3.- Obtención del NIF. Se obtiene en la Delegación de Hacienda correspondiente. Para ello, es necesario cumplimentar el modelo 037 de la Agencia Tributaria, que debe ir firmado por el presidente de la comunidad.

Heredero desaparecido

Soy heredera de un piso al 50% junto con otra persona que está ilocalizable. Desearía que me informaran del tiempo que debe pasar para que yo pueda acceder a la compra del otro 50% y con quién debo tratar esa cuestión.

El Código Civil, en su artículo 183, regula esta situación en la que alguien se encuentra en paradero desconocido, denominándola 'ausencia legal'. Se puede solicitar la declaración judicial de 'ausencia legal' cuando se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 181 del Código Civil:

1.- Desaparición de una persona de su domicilio o residencia habitual, sin que haya más noticias de ella.

2.- Que el desaparecido carezca de representante legal o voluntario.

3.- La existencia de negocios que no admitan demora sin perjuicio grave.

Los plazos de esta ausencia están fijados en un año, si no se ha dejado apoderado, o tres años, si se hubiese dejado encomendada por apoderamiento la administración de todos sus bienes.

La ausencia legal puede ser promovida por el cónyuge del ausente, por los parientes consanguíneos hasta el cuarto grado, o bien por el Ministerio Fiscal de oficio o a instancia de parte. Los herederos restantes pueden promover también la ausencia legal denunciando la desaparición del heredero ante el Ministerio Fiscal, así como cualquier persona que racionalmente estime tener sobre los bienes del desaparecido algún derecho ejecutable en vida del mismo.

La finalidad de instar esta ausencia legal es que se designe un representante de la persona desaparecida para que represente los intereses de esta y pueda así procederse a la aceptación de la herencia y a la partición de los bienes.

El ausente puede ser representado por su cónyuge (siempre que no estén separados judicialmente o de hecho). De no haberlo, será representado por el hijo mayor de edad y, si fueren varios, con preferencia de los mayores a los menores. En su defecto, al ascendiente más próximo de menor edad por ambas líneas y, en su defecto, a los hermanos mayores de edad del ausente, que hayan convivido con él familiarmente, con preferencia del mayor al menor.

Si no fuera posible designar representante del ausente a ninguna de estas personas, corresponderá a “la persona solvente de buenos antecedentes que el juez, o el Ministerio Fiscal, designe a su prudente arbitrio”. En el supuesto que plantea, en que es usted heredera al 50% de una herencia en la que el heredero del otro 50% se halla en paradero desconocido, debe acudir al procedimiento de jurisdicción voluntaria para que el juez declare 'ausente' al desaparecido y pueda designar una persona que le represente.

*Ignacio Para Mata, socio de Lean Abogados para idealista.com/news.

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