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¿Cómo se declara en la renta la venta de un piso con varios propietarios?
En 2017 vendí un piso. Los propietarios del mismo eran mi madre (en usufructo), mis dos hermanas y yo a partes iguales. ¿Cómo lo debo reflejar en la declaración de la renta?
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En 2017 vendí un piso por 55.000 euros. Los propietarios del mismo eran mi madre (en usufructo), mis dos hermanas y yo a partes iguales. ¿Cómo debo reflejar esto en mi próxima declaración de la renta?
La venta de una vivienda está sujeta a una serie de impuestos, tales como el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), en caso de que se genere una ganancia patrimonial, y el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también denominado plusvalía municipal, en caso de que se produzca un incremento del valor del terreno.
De este modo, en aquellos casos en que la venta genere una ganancia patrimonial a quien lo vende, la misma estaría sujeta a tributación por el IRPF, debiendo incluirla en la declaración de la renta. La ganancia patrimonial se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende el inmueble o 'valor de transmisión' y el valor al que se compró en su momento o 'valor de adquisición', actualizándolo mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.
El valor de la transmisión es el importe real de la enajenación del bien inmueble, restando los gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya correspondido abonar al vendedor, mientas que el valor de adquisición es el importe real al que se adquirió el bien objeto de la venta, al que se debe sumar el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición.
Por el contrario, si la venta de la vivienda se realiza por un importe inferior al que se compró, se considera que existe una pérdida patrimonial y la misma no debe tributar.
De acuerdo con la consulta que nos plantea, y en el caso de que resulte tal ganancia patrimonial, tanto sus hermanas como usted deberán reflejar la misma en su declaración de la renta, en los términos anteriormente descritos, y cada uno de forma proporcional al ser propietarios a partes iguales.
Por otro lado, informarle también de que en la venta de la vivienda deberá hacer frente al pago de la plusvalía municipal. Este impuesto grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos y se pone de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.
Se trata de un impuesto municipal, de carácter directo y potestativo, que debe pagar la persona que transmite el inmueble en el ayuntamiento del lugar donde radique el inmueble.
En caso de que no se produzca un incremento en el valor del terreno urbano, sino que se hayan generado pérdidas mediante la venta de la vivienda, no se devenga el impuesto municipal y no existe la obligación de tributar, tal como ha declarado recientemente el Tribunal Constitucional (STC 11 de mayo de 2017).
Trámites para vender parte de una vivienda
Hay una propiedad que le pertenece el 50% a la madre y el 50% al total de cuatro hijos. ¿Que trámite se tiene que realizar si quisieran vender? Y en caso de que solo la madre quiera vender, ¿puede hacerlo sin el consentimiento de los hijos?
En la consulta que nos plantea, es necesario tener en cuenta que nos encontramos ante una propiedad en pro indiviso, puesto que varias personas comparten la propiedad de la vivienda. Esta situación se encuentra regulada en el artículo 392 del Código Civil, según el cual “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.
En este sentido, el artículo 400 del Código Civil dispone que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. Por tanto, la madre (propietaria del 50% del inmueble) puede plantear la posibilidad de extinguir el condominio, disponiendo de las siguientes opciones:
1.- Proceder a la venta del inmueble, en caso de que todos los propietarios estuvieran dispuestos a vender su parte del inmueble.
2.- Vender su porcentaje de participación a un tercero o a uno de los copropietarios.
3.- Adjudicar la totalidad de la propiedad a uno de los copropietarios, compensando a las partes que dejaran de disponer de la misma.
El acuerdo de extinción del condominio debe hacerse constar en escritura pública ante notario. Debe saber que a través de la extinción del condominio, las partes se ahorran parte de los costes e impuestos que implica la venta del inmueble, pues la extinción tiene una serie de ventajas fiscales.
Así, por ejemplo, a los efectos del IRPF, se estima que no existe alteración en la composición del patrimonio “en la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación”, salvo que se produzca un exceso en la adjudicación que debería tributar como beneficio (art. 33.2 Ley de IRPF).
Asimismo, la parte vendedora no tiene que hacer frente a cantidad alguna por la plusvalía municipal, si bien es cierto que tiene que declararlo. Sin embargo, la operación sí está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), debiendo tributar por el valor total de la operación, es decir, por el valor total del inmueble.
*Silvia Frade Sosa, abogados de Lean Abogados para idealista.com/news.
Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.
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