¿Puedo vender un piso alquilado si aún faltan dos años para que finalice el contrato?

Tengo una vivienda alquilada y aún restan dos años para que finalice el contrato. Mi pregunta es si se puede vender un piso con inquilino y, en caso afirmativo, cómo se debe hacer.

Cuando se firma un contrato de arrendamiento, las partes —con el fin de evitar controversias— deben intentar regular todos los escenarios que puedan darse en un futuro. A pesar de ello, pueden darse situaciones que generen cierta inseguridad como, por ejemplo, que el arrendador quiera vender el inmueble cuando aún está vigente el contrato de alquiler. Si nos encontramos en la posición del arrendatario y ocurre esto, es normal que nos preguntemos hasta qué punto puede realizarse dicha venta.

Lo primero que se ha de tener en cuenta es el cuerpo normativo que regula esta situación. En nuestro caso, deberemos acudir a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dos son los artículos de esta ley que nos darán la respuesta.

En primer lugar, el artículo 9 LAU determina que las partes podrán establecer libremente la duración del contrato de arrendamiento. No obstante, en el caso de que dicho plazo se haya fijado para un periodo inferior a tres años, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de tres años (salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con al menos 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato, su intención de no renovarlo).

De este precepto se deduce que, hasta que el contrato no llegue a los tres años de duración, el arrendador no podrá resolver el mismo con motivo de la venta del inmueble (cierto es que el propio artículo 9 LAU establece una excepción para esta regla general, pero la misma no sería aplicable al caso que nos ocupa).

Y, en segundo lugar, el artículo 14 LAU establece que si se produce la compraventa del inmueble objeto del arrendamiento, el adquirente deberá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador y, por lo tanto, en el contrato de arrendamiento. Dicha subrogación se producirá siempre y cuando el contrato de alquiler haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de transmisión de la propiedad del inmueble.

Por el contrario, si el contrato de alquiler no hubiese sido inscrito en el correspondiente registro, la propia LAU, mediante la remisión al artículo 1.571 del Código Civil, permite al adquirente la resolución del contrato de arrendamiento. Si se da esta situación, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

En consecuencia de lo expuesto, y a modo de conclusión, puede afirmarse que el arrendador no podrá resolver el contrato de arrendamiento con motivo de la venta del inmueble mientras el mismo se encuentre vigente y haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, el arrendador sí podrá vender el inmueble, pero el comprador deberá subrogarse en el mencionado contrato.

Desgravarse por mejoras energéticas

¿Puedo desgravar los gastos de mejora energética en mi vivienda, que tiene una hipoteca?

Con el fin de promover una economía sostenible, el Gobierno, mediante el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, ha establecido una serie de medidas que modifican la normativa del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

El artículo 1 del mencionado real decreto-ley permitía que los contribuyentes, cuya base imponible fuese inferior a 53.007,20 euros anuales, pudieran deducirse, desde la entrada en vigor del real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2012, el 10% de las cantidades destinadas a satisfacer las obras realizadas en dicho periodo en la vivienda habitual o en el edificio en que esta se encuentre, siempre que las mismas tuviesen por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o favoreciesen la accesibilidad al edificio o las viviendas así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación realizadas durante dicho período que permitiesen el acceso a internet y a servicios de televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente.

En adición a lo expuesto, el mismo precepto establece que las cantidades satisfechas en el ejercicio no deducidas por exceder de la base máxima anual de deducción podrán deducirse, con el mismo límite, en los cuatro ejercicios siguientes.

Por lo tanto, para afirmar si usted puede deducirse las cantidades invertidas en la mejora energética de su vivienda, es necesario que dichas cantidades hubiesen sido satisfechas con anterioridad al 1 de enero de 2013 para la realización de las obras y que estas últimas hayan finalizado antes del 1 de enero de 2017.

*Gema Luna Extremera, abogada de Lean Abogados para idealista.com/news.

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