Me gustaría comprar una casa en subasta judicial, ¿qué debo tener en cuenta?

¿Qué documentación es necesario revisar si quiero pujar por un piso que está en subasta judicial?, ¿y qué sucede si el piso está ocupado?

La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) regula la subasta judicial de los bienes inmuebles en los artículos 655 a 675. Y, a su vez, algunos preceptos de la LEC son modificados por la Ley 19/2015 de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil.

La entrada en vigor de esta última ley ha modificado el método de tramitación de las subastas judiciales, que actualmente se tramitan en sede electrónica a través del Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE).

De este modo, el letrado de la Administración de Justicia publicará el anuncio de la convocatoria de la subasta en el BOE. El mismo deberá cumplir con el contenido mínimo establecido en el artículo 668 de la LEC: la fecha del anuncio, la oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento de ejecución junto con su número de identificación y clase, la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas y el edicto que incluirá, de manera separada para cada bien inmueble, cada uno de estos aspectos:

1.- Las condiciones generales y particulares de la subasta y de los bienes a subastar.

2.- Los datos y circunstancias relevantes.

3.- El avalúo o la valoración del bien objeto de la subasta.

4.- La identificación de la finca o fincas objeto de la subasta.

5.- Los datos registrales y la referencia catastral si la tuvieran.

6.- La minoración de cargas preferentes, si las hubiera.

7.- La situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución.

8.- También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta prevista en el apartado 3 del artículo 669.

Los datos serán remitidos al Portal de Subastas y, así, podrán ser tratados electrónicamente con el fin de facilitar y ordenar la documentación. Por tanto, usted debe comprobar los datos mencionados anteriormente antes de pujar por cualquier inmueble.

Las condiciones necesarias que deben cumplir los licitadores en subastas de bienes inmuebles se regulan en el artículo 669 de la LEC y establecen, entre otras, que los postores deberán consignar judicialmente el 5% del valor que se haya dado a los bienes y, a su vez, que por la acción de participar en la subasta se acepta la titulación o la no existencia de la misma y la subrogación a las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta.

Por otro lado, serán notificadas de la ejecución las personas distintas al ejecutado que ocupen el inmueble en cuestión y se les concederá el plazo de 10 días para que presenten ante el tribunal correspondiente los títulos que justifiquen su situación.

Asimismo, en la publicidad de la subasta se recoge la situación posesoria del inmueble. Antes de anunciarse la subasta, el ejecutado podrá solicitar al tribunal que declare si el ocupante no tiene derecho a ocupar la vivienda, si no lo tuviera se procederá a tramitar el lanzamiento.

Inquilino que se niega a la subida del alquiler

Mi inquilino se niega a pagar el aumento de alquiler correspondiente al IPC, a pesar de que está expresamente señalado en el contrato. ¿Es motivo de resolución?

Cuando se firma un contrato de arrendamiento, lo ideal es regular en el mismo la solución que tendrá cualquier controversia o conflicto que pueda plantearse en un futuro entre las partes. A pesar de ello, y para proporcionar una mayor seguridad jurídica al negocio, para todos aquellos aspectos que no hayan sido previstos en el contrato de alquiler será de aplicación la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El estudio del supuesto de hecho cuyo análisis se pretende se ha de abordar en dos tramos. En primer lugar, determinar si es posible exigir ese aumento de la renta y, en caso de que la respuesta a la primera cuestión sea afirmativa, comprobar si el incumplimiento del pago total de la renta, incluyendo el aumento, supone un motivo de resolución del contrato de arrendamiento.

En relación con el primer asunto, sería de aplicación el artículo 18 LAU. En virtud del mismo, solo será posible actualizar la renta cuando así se haya previsto en el contrato de arrendamiento en cuestión y en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Pues bien, en nuestro supuesto sí está expresamente pactado en el contrato, por lo que quedaría comprobar si el aumento que se menciona se hace en el momento temporal correspondiente.

Suponiendo que la condición cronológica se cumple y, en consecuencia, concluyendo que sí es correcto el aumento que quiere aplicar el arrendador, ¿supone la negativa del arrendatario de hacer frente al pago del aumento de la renta un motivo de resolución del contrato de arrendamiento? Sí, tanto el primer apartado como el segundo del artículo 27 LAU permiten al arrendador resolver el contrato de pleno derecho cuando o bien se incumpla por el arrendatario cualquier obligación derivada del contrato o, más concretamente, no se pague la renta o cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

En definitiva, y a modo de conclusión, sí podría el arrendador resolver el contrato basándose en la negativa del inquilino a pagar la renta total, entendida esta como la renta que venía pagando más el aumento tras la actualización de la misma.

*Gema Luna Extremera y Claudia García Murcia, abogadas de Lean Abogados.