¿Puedo vender mi casa por encima de su valor catastral?

Si vendo mi casa por encima de su valor catastral, ¿qué efectos económicos puede tener?

El valor catastral es un valor administrativo determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos que existen en el catastro inmobiliario, y está integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones (art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario,TRLCI). Aun así, cabe indicar que cada comunidad autónoma utiliza diferentes criterios para establecer estos valores.

En algunos casos, se toma como referencia el valor catastral del inmueble, al que se multiplica por un determinado coeficiente corrector en función de su ubicación. Así lo hacen comunidades como Andalucía o Cataluña.

En el caso de Madrid, el Ministerio de Hacienda segmenta su territorio en zonas, a cada una de las cuales aplica un determinado valor de euro por metro cuadrado, que después pondera en función de la antigüedad de la construcción.

Dicho lo anterior, resulta evidente que sí se puede proceder a la venta de un inmueble por un precio mayor al que establece el catastro a tales efectos. En ese sentido, cabe indicar que el valor catastral afecta, económicamente, y para el caso planteado, al vendedor, en cuanto a:

1.- La plusvalía municipal, cuyo abono le corresponde al vendedor.

2.- El impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF), en tanto en cuanto haya una pérdida o ganancia patrimonial, una vez transmitido el inmueble.

Instalar ascensor para inquilino de renta antigua

Mi suegro es arrendatario de una vivienda de renta antigua. Se va a instalar ascensor en la vivienda. Nos gustaría saber quién tiene la obligación de pagar el importe de la obra: el arrendador o el arrendatario.

La instalación de un ascensor en una vivienda se considera una obra de mejora de la misma debido a que se realiza para instalar nuevos servicios en la vivienda o mejorar los existentes o conseguir mayor comodidad, salubridad o higiene.

La regulación de los contratos de alquiler de renta antigua depende de la fecha de firma de los mismos. Por consiguiente, pueden distinguirse tres supuestos.

1.- En contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, se aplicará lo previsto en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, donde se hace remisión expresa al contenido de la LAU del año 1964.

2.- Por otro lado, los contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995 se regirán por la Disposición Transitoria Primera de la LAU de 1994, donde se indica que se aplicará el contenido de la LAU del año 1964.

Las obras de mejora para los contratos de alquiler en este periodo de tiempo se rigen por lo establecido en la LAU de 1964, donde en su artículo 112 se indica que: “1. La realización de obras de mejora autorizará al arrendador a elevar la renta cuando las efectúe de acuerdo con el respectivo inquilino o arrendatario, o de los tres quintos de estos cuando se trate de obras de mejora comunes”.

3.- Por último, en los contratos efectuados a partir del 1 de enero de 1995, la legislación aplicable será la LAU de 1994.

Por tanto, las obras de mejora se regulan en los artículos 22 y 23 de la LAU. El artículo 22 regula las obras de mejora realizadas por el arrendador y señala que el mismo podrá realizar a su cargo las obras que considere necesarias para la mejora de la vivienda.

Sin embargo, el artículo 19 de la LAU señala que la realización de obras de mejora por el arrendador, pasados en este caso cinco años, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a subir la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin exceder el 20% de la renta vigente en ese momento.

Por otro lado, en el artículo 23 de la LAU, se regulan las obras de mejora realizadas a instancia del arrendatario, estableciendo que es el inquilino quien soporte el coste de las obras.

*Yoko Osorio, socio de Lean Abogados.