¿Puede subirme mi casera el alquiler 150 euros después de tres años de contrato?

Mi casera me sube el precio del alquiler 150 euros al mes después de más de tres años de contrato. ¿Puede hacerlo?

Los precios de las viviendas en alquiler han experimentado en los últimos años una fuerte subida debido, principalmente, al aumento de la demanda. Lo anterior, sin embargo, no quiere decir que se pueda subir el alquiler libremente por el arrendador en todo momento, sino que se debe de estar conforme a lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

De acuerdo con el artículo 17 de la LAU, las partes pueden pactar libremente la renta del contrato de arrendamiento. No obstante, el artículo 18 del referido cuerpo legal dispone que propietario e inquilino pueden acordar la actualización de la renta durante la vigencia del contrato, así como los términos en la que la misma se realizará, acordando, generalmente que la misma se actualice anualmente mediante la aplicación del IPC, es decir, el Índice General de Precios al Consumo fijado por el INE u organismo que lo sustituya.

Además, para responder con mayor rigor, es preciso distinguir que, en el caso de los contratos de arrendamiento celebrados tras la reforma operada por la Ley de 4 de junio de 2013, si las partes no hubiesen pactado el mecanismo de actualización de la renta, la misma únicamente sería actualizable en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando el IPC.

Por el contrario, en el supuesto de los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de abril de 2015, en defecto de pacto expreso, no será posible la actualización de la renta.

Ahora bien, otro aspecto que se debe tener en consideración es la duración del contrato, pues el arrendador podría dar por finalizado el contrato y celebrar un nuevo contrato en el que se fije una nueva renta.

En este sentido, recoge el artículo 9 de la LAU un sistema de prórroga obligatoria a favor del arrendamiento, de modo que si la duración del contrato fuese inferior a tres años, llegado el día de vencimiento, el mismo se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar el arrendamiento la duración mínima de tres años.

Dado que, en su caso, ya ha transcurrido el plazo mínimo de duración legal de tres años, el arrendador puede dar por finalizado el contrato de arrendamiento, previo aviso al inquilino en el plazo legal de 30 días, y, posteriormente, celebrar un nuevo contrato, estipulándose una nueva renta para el alquiler.

Exención en la venta para mayores de 65

Soy soltera con 66 años. ¿Tengo alguna exención si vendo mi vivienda habitual?

En la compraventa de una vivienda es importante tener presente los impuestos por los que la misma debe tributar. Así pues, en primer lugar, señalar que la venta de la vivienda está sujeta a tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), siempre que la misma haya generado una ganancia patrimonial.

Dicha ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende el inmueble y el valor al que se compró en su momento, actualizándolo mediante un coeficiente que varía en función del año en el que el inmueble fue adquirido. Por el contrario, en caso de que exista una pérdida patrimonial -por la venta de la vivienda por un importe inferior al que se compró -, la misma no deberá tributar.

Ahora bien, en el caso de venta de la vivienda por una persona mayor de 65 años, la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas (LIRPF) establece una exención respecto de la ganancia patrimonial generada con la misma. En concreto, dispone el artículo 33.4 de la citada ley, que están exentas del impuesto aquellas ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Constituye, por un tanto, un requisito que la vivienda objeto de la compraventa sea la vivienda habitual del contribuyente, entendiéndose como tal aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años.

Teniendo en cuenta lo expuesto y puesto que se trata de su vivienda habitual, la ganancia patrimonial que se genere con la venta de la misma no debe tributar por el IRPF, si bien aunque esté exenta, sí deberá incluir la venta en su próxima declaración de la renta.

Por último, debe tener en cuenta que la venta de la vivienda sí que estaría sujeta al pago del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTU), también conocido como plusvalía municipal.

Se trata de un impuesto de carácter directo y potestativo, que debe pagar la persona que transmite el inmueble en el ayuntamiento del lugar donde radique el inmueble y que tiene por objeto gravar el incremento del valor que experimente los terrenos urbanos y que se pone de manifiesto en el momento de la transmisión de la propiedad por cualquier título, como es la compraventa, la herencia o la donación.

Para el cálculo de dicho incremento en el momento de la venta, debe aplicarse sobre el valor del terreno un porcentaje, cuyos máximos y mínimos son fijados por la ley, correspondiendo a la legislación municipal establecer dichos porcentajes y tipos.

*Silvia Frade Sosa, abogada de Lean Abogados.