Mi casa está a nombre de una sociedad, ¿qué impuestos hay que pagar si se disuelve?

Mi marido y yo somos propietarios de una sociedad limitada que tiene una vivienda a su nombre. Es la casa en la que residimos. Al estar muy próximos a la edad legal de jubilación, ¿cómo tendríamos que actuar con la vivienda? Puesto que la sociedad se disolverá.

Desde el punto de vista mercantil, la liquidación y disolución de una sociedad se encuentra regulada por los artículos 360 a 400 de la Ley de Sociedades de Capital. En su caso concreto —al no tener todos los datos relativos a la sociedad—, debemos partir de la base de que ustedes ostentan el mismo porcentaje de participación en la sociedad.

De este modo, en el momento en que se lleve a cabo la disolución y liquidación, se deberá adjudicar por partes iguales la propiedad de la vivienda. No podemos olvidar que, cuando se proceda a la disolución, los socios, con carácter previo, deberán cancelar las deudas y cobrar los créditos a favor, y del mismo modo tendrán que hacer frente a diversos impuestos, tales como:

1.- Impuesto sobre sociedades. Si en el momento de disolver la sociedad se procede a entregar bienes a los socios para el pago de las deudas —hecho muy común—, se deberán valorar esos bienes al precio de mercado y comparar ese valor con el valor contable de los bienes. La diferencia entre ambos valores se debe integrar en la base imponible del impuesto.

2.- Impuesto sobre el valor añadido (IVA). Afectará fundamentalmente a las entregas de bienes y aportaciones no dinerarias. No obstante, como algunas excepciones a esta sujeción, se pueden encontrar los bienes inmuebles considerados como segunda transmisión y la enajenación completa del conjunto de bienes que constituya el patrimonio empresarial, siempre que estos bienes constituyan una unidad económica autónoma que permita desarrollar una actividad empresarial.

3.- Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). En el caso de que, al disolver una sociedad, el remanente se distribuya entre personas físicas, como suele ser habitual, se producirá en la mayoría de los casos una ganancia patrimonial a integrar normalmente en la base del ahorro. La citada ganancia patrimonial deberá integrarse en la declaración del socio.

4.- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD). Se computará como base para el impuesto la totalidad de los bienes y derechos. y tributará por la modalidad de operaciones societarias al tipo de gravamen del 1%.

5.- Plusvalía municipal. En el momento en que integren en su patrimonio la vivienda, deberán hacer frente al pago de este impuesto municipal, que en la actualidad se encuentra en tela de juicio por diversas sentencias del Tribunal Constitucional, por lo que, en el futuro, podrían llegar a reclamar la cantidad abonada. En estos casos concretos, se recomienda el asesoramiento de un abogado y de un experto fiscalista para no incurrir en ninguna irregularidad de cara a Hacienda, pues son asuntos sobre los que tienen un gran control y, además, tras el estudio de la documentación pertinente pueden analizar las diversas posibilidades a la hora de poner fin a la sociedad de la que son socios su marido y usted.

Subarrendar habitaciones

He alquilado un piso y tengo la autorización de la propietaria para realquilarlo por habitaciones. ¿Cómo está la legislación al respecto? Y, de cara a Hacienda, si realquilo el piso por habitaciones ¿tendría que hacer un contrato por cada persona que ocupe la habitación?, ¿cómo tendría que declararlo en la renta?

El subarriendo de habitaciones es legal, siempre y cuando exista consentimiento previo por parte del arrendador, como ocurre en su caso. Así, el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su segundo apartado dispone que “la vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento del arrendador”.

De este modo, deberá hacer un contrato con cada subarrendatario que vaya a ocupar las habitaciones de la vivienda, especificando las zonas alquiladas y las normas de convivencia de la vivienda.

Este contrato de subarriendo tendrá la misma duración que el contrato de alquiler inicial suscrito entre propietario y arrendatario. Además, debemos destacar que la suma del precio de los subarriendos de las distintas habitaciones no puede superar al precio total del alquiler que paga el inquilino.

Desde el punto de vista fiscal, las cantidades percibidas en el subarriendo tributarán como rendimiento del capital mobiliario, que se integrará dentro de la renta general tributando al tipo medio del contribuyente.

Por otro lado, es habitual que, en estos casos, el propietario condicione su autorización a subarrendar el inmueble a cambio de una contraprestación económica que se traduce en un aumento de la renta que le debe satisfacer el arrendatario-subarrendador; en ese caso, se tributará como rendimiento de capital inmobiliario.

*Ángela Gómez Alonso, abogada de Lean Abogados.