Mi casero necesita la vivienda para una hija, ¿cómo puedo saber que es verdad?

Cuando el arrendador dice al inquilino que va a necesitar el piso para una hija, ¿cómo tiene que demostrar que es verdad y no es para alquilarlo por más dinero?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone que la duración del contrato de arrendamiento de una vivienda será la que libremente pacten las partes, recogiendo, a su vez, un sistema de prórroga obligatorio a favor del arrendatario, de forma que para aquellos arrendamientos cuya duración fuese inferior a tres años, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de tres, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo.

No obstante, en el apartado 3 del artículo 9 se establece una excepción a la referida prórroga obligatoria, estableciendo a favor del arrendador que no procederá en caso de que el arrendador necesite la vivienda.

En tal caso, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su necesidad de recuperar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente bien para sí o sus familiares, ya sea en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que se vaya a necesitar la vivienda y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo, salvo que las partes acuerden un plazo distinto.

Ahora bien, el arrendador o los mencionados familiares deben ocupar de forma efectiva el inmueble en un plazo de tres meses a contar desde la fecha de extinción del contrato. De modo que, si no se efectúa la ocupación del inmueble y salvo que esta no hubiera tenido lugar por fuerza mayor, en el plazo de 30 días el arrendatario tendrá la posibilidad de optar entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada en los términos señalados por la ley recibiendo, además, una indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación; o bien recibir una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que le quedara por cumplir hasta completar el periodo de tres años.

Depositar la fianza de un alquiler

Voy a alquilar una vivienda en la Comunidad de Madrid. ¿Es obligatorio ingresar en el Ivima la fianza? Si no la ingreso, ¿tengo alguna sanción? Si el inquilino dejara de pagar, ¿me perjudicaría tener ingresada la fianza?

La disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) deja en manos de las comunidades autónomas la posibilidad de establecer, como obligatorio, el depósito de la fianza en la Administración autonómica correspondiente.

De esta forma, el Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se regula el régimen de depósito de fianzas de arrendamientos en la Comunidad de Madrid, establece como obligatorio el depósito de dicha fianza hasta la extinción del contrato. ¿Qué ocurre si no se cumple con esta exigencia? Al sujeto obligado, el arrendador en este caso, que no deposite la mencionada fianza, le será impuesta una sanción. La cuantía de la misma dependerá de la calificación que se le dé a la infracción cometida.

Si hablamos de una infracción leve, se le impondrá una multa desde el 5 al 25% del importe de la fianza no depositada, con un tope de 6.010,12 euros; si, por el contrario, se trata de una infracción grave, la multa será del 26 al 50%, con un tope de 90.151,82 euros.

El depósito de la finanza podrá recuperarse en el momento en que se considere extinguido el contrato de arrendamiento, conforme a lo establecido en el artículo 9 del decreto anteriormente mencionado. Por ello, en caso de que el arrendatario dejase de pagar la renta correspondiente, el arrendador podrá optar por la resolución del contrato de arrendamiento en virtud del precepto 27.2.a) LAU, y, de este modo, una vez que el contrato haya finalizado, recuperar la cantidad depositada en concepto de fianza, pudiendo utilizar la misma para compensar las deudas que el arrendatario tenga aún pendientes.

Tras lo expuesto, y a modo de conclusión, cuando se trata de un arrendamiento en la Comunidad de Madrid, el arrendador sí tiene la obligación de depositar la correspondiente fianza derivada del contrato de arrendamiento, por ello, el no cumplimiento de este deber supondrá una infracción que conllevará la imposición de una multa cuya cuantía puede variar.

El depósito de la fianza, además de ser obligatorio, no supone un perjuicio para ninguna de las partes, por lo que, para una mayor seguridad, conviene conocer el proceso de depósito y de recuperación de la misma.

*Silvia Frade y Gema Luna Extremera, abogadas de Lean Abogados.