¿Cómo se declaran las arras de la compra fallida de una vivienda?
En 2017, una persona señalizó la vivienda que yo vendía y luego se arrepintió y yo me quedé con las arras. Desearía saber cómo se contabiliza en el IRPF
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En 2017, una persona señalizó la vivienda que yo vendía y luego se arrepintió y yo me quedé con las arras. Desearía saber cómo se contabiliza en el IRPF.
La compraventa de un inmueble supone un hito importante en la vida de cualquier particular. Además de las principales obligaciones que conlleva la misma, como es el pago de un precio o la transmisión del inmueble, es importante ser consciente de los diferentes deberes accesorios que lleva aparejados.
De esta forma, tanto de la compraventa como de potenciales contratos o pactos aparejados a esta, surgen una serie de obligaciones secundarias, como, por ejemplo, deberes fiscales, cuyas consecuencias económicas pueden tener un alcance importante.
En concreto, en diversas ocasiones, unido al contrato de compraventa, suele existir un contrato de arras. Entendemos por contrato de arras aquel pacto privado firmado entre vendedor y comprador por medio del cual las partes acuerdan la reserva de la compraventa de un bien en cuestión, entregándose como prueba de ello una cantidad de dinero.
Aunque existen distintos tipos de arras, es usual, y parece coincidir con el supuesto ante el que nos encontramos, pactar que la cantidad desembolsada por el comprador en concepto de arras sea la cantidad que perderá este en caso de que no se realice finalmente la compraventa por causas imputables al mismo.
Ahora bien, si finalmente esto ocurre y el vendedor se queda con la cantidad que el comprador había desembolsado en concepto de arras, el primero deberá declarar la misma en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) como ganancia patrimonial no derivada de la transmisión de elementos patrimoniales, incluyéndose en la base general de dicho impuesto.
Plusvalía municipal en el caso de donaciones
Mi padre me ha donado un local comercial donde ejerzo mi actividad desde hace años. ¿Podemos pactar que sea yo quien pague la plusvalía correspondiente o es obligatorio que la pague él?
Respecto a la cuestión que plantea, hay que traer a colación la Ley Reguladora de las Haciendas Locales —Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales— (LRHL).
El referido texto normativo dispone en su artículo 104 que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de bienes de naturaleza urbana, también conocido como plusvalía municipal, es un impuesto de carácter directo, que se ocupa de gravar el incremento del valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana y que se pone de manifiesto en el momento de la transmisión de la propiedad por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. Así, por ejemplo, en la compraventa, la herencia o la donación.
La base imponible del impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, para el cual debe aplicarse sobre el valor del terreno un porcentaje cuyos máximos y mínimos son fijados por la ley, correspondiendo a la legislación municipal establecer dichos porcentajes y tipos. Los ayuntamientos realizan dicho cálculo teniendo en cuenta el valor catastral del terreno.
En cuanto al sujeto pasivo del impuesto, el contribuyente que debe responder es distinto en función de cada operación. Así pues, en el caso de las transmisiones a título lucrativo, la persona que adquiere el terreno o a cuyo favor se constituye o transmite el derecho real es quien está obligada al pago del impuesto —art. 106.1 a) LRHL—.
Por el contrario, en el caso de las transmisiones realizadas a título oneroso, la persona que transmite el inmueble es quien está obligada a pagar el impuesto. Por lo tanto, respecto a la cuestión que plantea, es el donatario del inmueble el que debe abonar el referido impuesto.
Por último, y a efectos informativos, interesa mencionar la sentencia del Tribunal Constitucional de fecha 11 de mayo de 2017, que entiende que no procede el pago del impuesto en los casos en que no se haya producido incremento real del valor del inmueble, doctrina que se va consolidando en los tribunales.
*Silvia Frade Sosa y Gema Luna Extremera, abogadas de Lean Abogados.
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