Si cedo un piso a mi hijo y lo alquila, ¿puedo tener yo problemas con Hacienda?

He cedido a mis dos hijos sendos pisos, aunque sin formalizarlo como donación. Uno de ellos quiere alquilarlo. ¿Puedo tener problemas con la Agencia Tributaria por ser el propietario?

Foto: Si cedo un piso a mi hijo y lo alquila, ¿puedo tener yo problemas con Hacienda? (Foto: iStockphoto)
Si cedo un piso a mi hijo y lo alquila, ¿puedo tener yo problemas con Hacienda? (Foto: iStockphoto)

He cedido a mis dos hijos sendos pisos, aunque sin formalizarlo como donación puesto que solamente las plusvalías ascenderían a 8.000 euros. Uno de ellos quiere alquilarlo. La cuestión es cómo plantear ante la Agencia Tributaria que yo solo soy el propietario, ajeno al eventual beneficio que se genere por rentas de alquileres, y que el sujeto pasivo lo asuma mi hijo como beneficiario 'de facto'.

En este caso, nos encontramos ante un contrato de precario 'de facto', lo que viene a suponer que el propietario, cedente, cede el uso y disfrute de la vivienda al cesionario de forma gratuita sin límite alguno de tiempo para su restitución.

En principio, acorde con la legislación tributaria, se presumen retribuidas (LIRPF art.6.5 y 40), salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario.

La valoración de estas rentas estimadas ha de hacerse por su valor real de mercado. Lo que supone que habría que declararlo como imputación de rentas inmobiliarias, por propiedad de bienes inmuebles que no constituyen la vivienda habitual del contribuyente, tal y como establece el artículo 85 de la Ley de IRPF.

Sin embargo, hemos de destacar que, en este caso, al pretender arrendar el inmueble cedido, sí que se obtendría un beneficio económico, lo que supone que esta declaración cambie de concepto y pase a tributar como rendimientos de capital inmobiliario.

Según el criterio de la Agencia Tributaria, en el supuesto que se nos plantea, al no estar formalizado el contrato, sería el propietario el encargado de declarar los rendimientos de capital inmobiliario generados por el arrendamiento del inmueble, pues es quien ostenta la titularidad del mismo ante Hacienda.

Caso distinto sería si se formalizase el negocio jurídico, de modo que se configurase un contrato de arrendamiento o contrato de constitución de usufructo en favor del hijo, lo que derivaría en la obligación del hijo de declarar a la Agencia Tributaria por ese beneficio económico obtenido al alquilar la vivienda. Hasta entonces, el obligado tributario es el propietario del inmueble.

La casera necesita el piso para un familiar

Mi casera me ha pedido el piso para un hijo. Ya ha transcurrido el primer año de contrato y entiendo que es legal. En el mismo bloque de viviendas, mi casera tiene otras cuatro viviendas, alguna vacía. ¿Se le puede exigir que entregue a su hijo la vivienda vacía o tiene libertad de elección?

Acorde con lo establecido en el artículo 9 de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), se establece que “no procede la prórroga obligatoria, el contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”.

En ese mismo artículo se hace referencia a la comunicación que debe realizarse al arrendatario, en la cual se señala un plazo de al menos dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar.

No obstante, cabe destacar que no se trata de un trámite sin fecha de caducidad, sino que el citado precepto indica que si, transcurridos tres meses desde el efectivo
desalojo de la vivienda, no hubieran procedido a su ocupación, el arrendatario podrá optar entre ser repuesto en el uso y el disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo
periodo de hasta tres años o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo caso
de fuerza mayor.

Para el supuesto que nos atañe, la jurisprudencia establece que esa necesidad ha de venir acompañada de una prueba de las circunstancias personales y familiares
del beneficiario que justifique la racionalidad del propósito, distinguiéndolo de la mera comodidad o conveniencia.

En este caso, el Tribunal Supremo supedita este derecho a “que el arrendador no disponga de otra vivienda igual o semejante en sus condiciones de lugar y habitabilidad a la que reclama”, de modo que, si existiese otra vivienda con condiciones similares, el arrendador no podría hacer uso de su derecho de restitución del inmueble, debiendo recurrir, preferentemente, a los restantes inmuebles de los que disponga".

*Yoko Osorio​, socia de Lean Abogados y Clara Gómez Mateos, abogada del despacho.

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