Dejar en herencia un piso con la condición de no vender ni alquilar

¿Se puede dejar en herencia a unos hijos la vivienda de los padres con la condición de que no se pueda vender ni alquilar?

Lo primero que se ha de tener en cuenta es que los hijos del causante son considerados herederos forzosos y, por tanto, tienen derecho a la legítima de la herencia. La legítima es la parte de la herencia regulada en el artículo 806 del Código Civil (CC), el cual la define como “la porción de bienes de que el testador no puede disponer por haberla reservado la ley a determinados herederos, llamados por esto herederos forzosos”.

En concreto, constituyen la legítima de los hijos y descendientes las dos terceras partes del haber hereditario tal y como nos lo indica el artículo 808 del CC. El testador no podrá imponer sobre la legítima gravamen, ni condición, ni sustitución de ninguna especie. Por tanto, no se podría poner esta condición sobre la vivienda porque afectaría a las legítimas de los herederos.

En caso de que el haber hereditario fuera mayor y la vivienda estuviese dentro del tercio restante (el denominado tercio de libre disposición), tampoco podría someterse a esta condición por ser contraria al artículo 785.2 del CC, que establece que no surtirán efectos, entre otras, las disposiciones que contengan prohibición perpetua de enajenar. Es decir, que al no haber temporalidad en esta condición no podrá surtir efectos de acuerdo con lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico.

Aun cuando se diera la circunstancia de que esta condición no fuera perpetua y, en consecuencia, existiera temporalidad, también debería existir justa causa, es decir, debería responder a una razón lícita.

Dejar en usufructo una vivienda

Soy propietario de una vivienda y quiero que mi esposa sea la usufructuaria de la misma. ¿Se considera donación?, ¿tendría que pagar plusvalía?

El impuesto de sucesiones y donaciones se encuentra regulado en la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el cual grava los incrementos patrimoniales obtenidos a título lucrativo por personas físicas.

El hecho imponible de este impuesto se encuentra recogido en el artículo 3 de la mencionada ley, que establece en su apartado segundo que “constituye el hecho imponible la adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito, 'intervivos”.

Por ello, en primer lugar, es preciso aclarar que el usufructo, conforme a lo establecido por el Código Civil, es el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, por lo que, en este caso, la constitución del mismo a título gratuito sobre su vivienda se consideraría una donación y, por consiguiente, se deberá tributar por la misma.

Sobre quién debe recaer este impuesto, alude la mencionada ley en su artículo 5 que será el donatario el sujeto pasivo del mismo y, en consecuencia, el obligado al pago. Por tanto, su esposa, como donataria, deberá tributar por el impuesto de sucesiones y donaciones.

Para establecer la base imponible del impuesto, esta vendrá determinada por el valor del usufructo, que variará en función de la edad de la persona usufructuaria. No obstante, estamos ante un impuesto cuya competencia se encuentra cedida a las comunidades autónomas, por lo que la cuota puede variar de un lugar a otro.

Por último, no debemos olvidar que, aunque el donatario no debe tributar en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) por la ganancia generada en la transmisión, ello no significa que la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión quede sin tributar, ya que será el donante quien deberá tributar por él en el IRPF como ganancia patrimonial.

Por otro lado, con respecto al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal, se trata de un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de carácter urbano y que se pone de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la vivienda por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre dichos terrenos, el cual se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).

Esta ley determina en su artículo 106 que será sujeto pasivo del impuesto “en las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate”.

Es decir, el obligado tributario será la persona a favor de la cual se constituya el usufructo, en este caso, su esposa. Para finalizar, se ha de mencionar que la plusvalía es un impuesto municipal de carácter directo y potestativo, que debe pagarse en el ayuntamiento del lugar donde radique el inmueble objeto de la transmisión.

*Garbiñe Martínez Zalaya y Antonio Morell de Meer, abogados de Lean Abogados.