Mi pareja tiene la hipoteca y el piso a medias con su ex y quiero hacerme cargo de su parte

Mi pareja tiene la hipoteca del piso a medias con su exmarido. Quería saber de qué forma puedo comprar la parte del piso al exmarido pagándole lo que corresponda y poner a mi nombre su parte de la hipoteca.

La compraventa es un negocio jurídico regulado por el Código Civil en su título IV. Para que esta tenga validez, debe reunir una serie de elementos, a saber, el consentimiento, un objeto, una causa y un precio.

En este caso, además de la compraventa de un inmueble, nos encontramos con que este tiene una hipoteca que lo grava, por lo que también deberá llevarse a cabo una subrogación de la hipoteca, es decir, se sustituye a la persona obligada a pagar esa hipoteca.

Esta subrogación es un tipo de novación, regulada en el Código Civil de los artículos 1.203 a 1.213, la cual consiste en “sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo; puede hacerse sin el consentimiento de este, pero no sin el consentimiento del acreedor”.

Para el caso que nos ocupa, al encontrarnos ante un préstamo hipotecario, el artículo 118 de la Ley Hipotecaria indica que “en caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no solo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor presentare su consentimiento expreso o tácito”.

De esta manera, para llevar a cabo esta subrogación, el banco debe dar su consentimiento, que puede ser expreso, esto es, comparece en la notaría y así lo manifiesta o acepta por escrito, o tácito, es decir, sin comunicar que acepta la subrogación realiza algún acto que no se podría realizar si no fuera aceptando esta subrogación, por ejemplo, cargando las cuotas pendientes del préstamo en la cuenta bancaria del nuevo deudor.

Por lo tanto, este tipo de negocio jurídico es muy frecuente y se encuentra perfectamente regulado por nuestro ordenamiento, por lo que el comprador deberá formalizar una compraventa con el exmarido de su pareja y subrogarse en el préstamo hipotecario de este, siempre con el consentimiento expreso o tácito de la entidad bancaria acreedora en este préstamo.

Denunciar a un vecino moroso

En el acta de la junta ordinaria de vecinos, queda reflejado que si un propietario deja de pagar sus cuotas mensuales se posibilita al presidente a emprender acciones judiciales para poder recaudar esa deuda. A la hora de ejercer ese derecho, ¿existe alguna otra condición administrativa adicional que el juzgado o propietario pueda exigir?

Los trámites que han de evacuarse para reclamar las cantidades debidas suponen cierta incertidumbre para los propietarios. Es por ello que, para contextualizar el asunto, hemos de señalar que las deudas que se generan por el impago de cuotas de la comunidad pueden ser reclamadas judicialmente mediante dos vías: el procedimiento monitorio o el procedimiento común de juicio declarativo.

No obstante, en la práctica, el mecanismo más efectivo es el procedimiento monitorio. Los trámites previos a seguir se inician mediante la resolución de la junta ordinaria de vecinos en que se acuerde la liquidación de la deuda, así como la autorización en favor del presidente, debidamente acreditado mediante el acta de nombramiento.

A partir de entonces, el siguiente paso sería comunicar al deudor por escrito, mediante notificación fehaciente, como bien puede ser burofax con acuse de recibo, el acta que reconozca la liquidación de la deuda. En la misma, debe concederse un plazo al deudor para que proceda al pago de la deuda, transcurrido el cual, si no se hubiese efectuado el pago, se daría paso a la reclamación judicial, atribuyéndose al propietario deudor el pago de las costas del procedimiento.

Finalmente, si transcurrido el plazo otorgado no se hubiese realizado el abono de las cantidades adeudadas y, por tanto, esta deuda hubiere devenido líquida, vencida y exigible, se iniciaría el procedimiento monitorio, el cual tiene como finalidad la creación de un título de ejecución que evite la vía declarativa anteriormente mencionada.

Junto con la reclamación, se adjuntarían todos aquellos documentos acreditativos de las cuotas debidas a la comunidad como prueba, tras lo cual se concede un plazo de 20 días al deudor para que se oponga a dicho pago o, por el contrario, se realiza un requerimiento de pago al deudor.

Por todo lo anteriormente expuesto, podemos señalar que antes de acudir a la vía judicial, lo recomendable es requerir formalmente el pago extrajudicialmente. Ha de atenderse a todos los pasos anteriormente mencionados, especialmente el acta que autorice al presidente de la comunidad iniciar la reclamación en nombre de la comunidad de propietarios y el acta que formalice la liquidación de la deuda.

*Antonio Morell de Meer y Clara Gómez Mateos, abogados de Lean Abogados.