Si vendo mi casa, además de la plusvalía habitual, ¿he de pagar plusvalía estatal?

Si vendo la casa que es mi domicilio habitual, además de la plusvalía habitual, ¿tengo que pagar plusvalía estatal?

Entre las transmisiones patrimoniales a título lucrativo se encuentra el negocio jurídico de la compraventa. Cuando el objeto de dicha transmisión es un bien inmueble, se devenga el pago del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del terreno.

Este es un impuesto de carácter local, cuya regulación aparece a partir del artículo 104 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).

De esta manera, su gestión corresponde al ayuntamiento de la localidad donde radique el inmueble en cuestión, así como el tipo impositivo, que no podrá superar el 30%. Por su parte, en el supuesto de la compraventa, es el transmitente de la propiedad o vendedor quien tiene que asumir el pago del impuesto.

La polémica frente a este impuesto se cernía sobre el hecho de que el sujeto pasivo estaba obligado al pago con independencia de si la transmisión generaba beneficios o no. Actualmente, el Tribunal Supremo ha reiterado que no se devengará sujeción al impuesto en aquellos casos en los que la transmisión haya supuesto una pérdida patrimonial para el contribuyente, siempre que este sea capaz de acreditar tal hecho ante la AEAT.

En concreto, bastarán medios de prueba indiciarios que permitan demostrar la existencia real de una plusvalía, como puede ser la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que aparezca en las escrituras públicas.

Al margen de este impuesto, también existe la denominada plusvalía estatal, entendida como la repercusión que dicha transmisión va a tener en la liquidación del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) del ejercicio en que esta se produzca. Si la transmisión supone una pérdida para el contribuyente por haber vendido a un precio inferior al que compró, esta no tributará, pero si, por el contrario, lo que genera es un beneficio, esa ganancia estará exenta en IRPF en los supuestos en los que se reinvierta, en todo o en parte, en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

La exención se aplicará a la parte proporcional de la ganancia que efectivamente se destine a la reinversión, de modo que el excedente sí deberá tributar como ganancia patrimonial en los términos del artículo 38.1 de la Ley del IRPF.

Ahora bien, la exención por venta de vivienda para mayores de 65 años no tiene ese tipo exigencias, la Ley del IRPF considera exentas las ganancias patrimoniales que se ocasionen por la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años, de forma que dicha ganancia no tendrá que pagar IRPF.

Por lo tanto, al vender la vivienda habitual, el contribuyente se enfrenta, de un lado, al pago de la plusvalía municipal, salvo en aquellos casos en los que pueda acreditar que ha sufrido pérdidas, y de otro, al de la plusvalía estatal o fiscal en su declaración de la renta del ejercicio correspondiente, cuando esta le haya generado beneficios y los destine, por ejemplo, a la adquisición de una segunda residencia.

*Clara Gómez Mateos y Gabriela López Moreno, abogadas de Lean Abogados.