Si vendo una segunda vivienda en la playa y destino el importe a reformas de mi residencia habitual o destino el importe a la compra de una primera residencia, ¿he de tributar?

En relación con la vivienda habitual del contribuyente y su impacto en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), hay que atender a diferentes supuestos. En primer lugar, es importante tener presente la siguiente aclaración. En el IRPF existen, por un lado, una deducción por reinversión en la vivienda habitual, aplicable a las operaciones anteriores al 1 de enero de 2013, regulada en la Disposición Transitoria Decimoctava de la Ley del IRPF y, por otro, una exención de la ganancia obtenida por dicha transmisión, al amparo del artículo 38.1 del mismo texto legal y del precepto 41.1 del Reglamento del IRPF, cuando se destine, de igual forma, a la reinversión en la vivienda habitual.

Ninguno de los dos beneficios fiscales expuestos podrá aplicarse al supuesto que se plantea. La deducción no sería de aplicación en tanto en cuanto la venta no se ha realizado aún y solo pueden beneficiarse de esta ventaja aquellas operaciones anteriores al 1 de enero de 2013, estando fuera de plazo para el caso que nos ocupa.

Por otro lado, tampoco sería de aplicación la exención, al ser requisito indispensable para ello que el importe obtenido provenga de la enajenación de la vivienda que, a efectos fiscales, tenga la consideración de vivienda habitual. En el presente caso, se parte de la premisa de que el inmueble que se vende es una segunda vivienda, por lo que no podría el consultante disfrutar de dicha exención.

Por lo tanto, de llevarse a cabo la compraventa, dicho importe tendrá la consideración de ganancia patrimonial, y tributará en la base del ahorro, según reza el artículo 33 y ss. de la Ley del IRPF.

En segundo lugar, el Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, modificó la citada ley, introduciendo una Disposición Adicional Vigésimo Novena, en la cual se prevé una deducción, de carácter temporal, por obras de mejora en la vivienda habitual.

Así, para las obras en la vivienda habitual o edificio en el que esta se encuentre, realizadas y satisfechas en el periodo comprendido entre el 10 de abril de 2010 y el 6 de mayo de 2011, se aplicará una deducción correspondiente al 10% de la cantidad empleada para tal mejora. Como presupuesto subjetivo, el contribuyente deberá tener una base imponible inferior a 53.007,20 euros anuales.

Lo fundamental en estos supuestos es prestar especial atención a las fechas en las que se realizan las operaciones a efectos de los regímenes transitorios o temporales, y tener en cuenta el origen del importe que se obtiene con motivo de la transmisión, puesto que en función de si proviene de la vivienda habitual o de una segunda residencia, será de aplicación un régimen fiscal u otro.

* Gabriela López Moreno y Gema Lunz Extremera, abogadas de Lean Abogados.