Necesito la vivienda que tengo alquilada pero mi inquilino no da señales de vida

Mi consulta es en relación con una vivienda en propiedad y que tengo alquilada. Por motivos económicos, necesito volver a residir en ella para empezar a trabajar. Actualmente, vivo en otra comunidad autónoma diferente de donde están mi vivienda y mi trabajo. Le comuniqué en enero a la persona que allí reside mi necesidad y le di de plazo ocho meses para que buscara otra residencia. A partir de entonces se empezó a retrasar en los pagos hasta 20 días y además no me ha pagado las rentas pactadas en su totalidad, poniendo todo tipo de excusas y justificaciones. Yo, aparte del pago de rentas en su totalidad, necesito la vivienda. ¿Qué puedo hacer y qué dice la ley al respecto?

Lo primero que se ha de saber es que la duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes, sin perjuicio del derecho de prórroga por parte del arrendatario, que le permitirá renovar el contrato de forma anual hasta el límite establecido por la ley.

A pesar de esto, hay una forma de que el dueño recupere su vivienda antes del transcurso del plazo de arrendamiento o del plazo de prórroga obligatoria, que será cuando él mismo o sus familiares tengan la necesidad de ocupar dicha vivienda.

Los requisitos para que el dueño recupere su vivienda por necesidad van a variar en función de la ley que se aplique al contrato de arrendamiento, que dependerá del momento en que se firmó el contrato. Así pues, habrá tres leyes de aplicación diferentes según el momento de la firma.

1.- Si se firmó entre el 1 de enero de 2005 y el 5 de febrero de 2013, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sostenía, en su artículo 9, que el dueño de la vivienda podría recuperarla cuando la necesitase, no aplicándose el plazo de prórroga obligatoria de cinco años, si así se hubiera hecho constar expresamente en el contrato de arrendamiento.

2.- El 6 de junio de 2013 se modificó dicho artículo, cambiándose en primer lugar el plazo de las prórrogas obligatorias, que se redujo a tres años, y, en segundo lugar, estableciendo que una vez que hubiera transcurrido el primer año de duración del contrato, el dueño tendría la posibilidad de recuperar la vivienda en alquiler por necesidad, aunque no se hubiera pactado expresamente en el contrato, teniendo que avisar al arrendatario con dos meses de antelación y debiendo ocupar la vivienda en el plazo de tres meses desde su desalojo.

3.- El 6 de marzo de 2019 se volvió a modificar dicha ley, recogiéndose en su apartado 3 la redacción actual, que indica que una vez que haya pasado el primer año de duración del contrato, no procederá su prórroga cuando se hubiese hecho constar en el mismo la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente; exigiéndose de nuevo, por lo tanto, el requisito de haberlo indicado previamente en el contrato y volviéndose a ampliar el plazo de prórroga a cinco años, aunque se mantienen los plazos de aviso y ocupación de dos y tres meses.

Aun así, al haber procedido el arrendatario al pago de las rentas de manera incompleta y tardía, podrá acudir el arrendador al procedimiento de desahucio, con el objetivo de desalojo del arrendatario, en el que podrá reclamar además las cantidades que falten por pagar. Dicho proceso, que se tramitará siempre por los cauces del juicio declarativo verbal, se podrá iniciar desde que se produce el primer impago de la renta.

*Sara Benayas Bolívar y Antonio Morell de Meer, abogados de Lean Abogados.