Voy a alquilar un piso a mi hijo y su novia, ¿deberíamos firmar un contrato?

Mi hijo y su novia van a comenzar a vivir en un piso de mi propiedad. ¿Debo formalizar contrato de arrendamiento con mi hijo? ¿Y con su novia? ¿Qué es más ventajoso fiscalmente tanto para ellos como para mí?

Para responderle a esta pregunta entendemos necesario que conozca que no existe una obligación legal de que usted deba formalizar este contrato de alquiler. Una vez dicho esto, consideramos importante para dar una respuesta completa a la cuestión que nos plantea, conocer el periodo de duración de dicho arrendamiento, ya que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1280.2 del Código Civil, deberán constar en documento público los arrendamientos de bienes inmuebles cuya duración sea de seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.

Ahora bien, nosotros le aconsejaríamos que formalizase el contrato por su seguridad, ya que, dentro de la amplia casuística de la vida cotidiana, en el hipotético caso de que necesitase demostrar la existencia de dicho arrendamiento, sin la formalización del mismo sería muy difícil su prueba, lo que podría acarrearle algunos problemas jurídicos.

Respecto a la última cuestión que nos plantea, hemos de decirle que en el supuesto de que formalice un contrato de arrendamiento con su hijo, los rendimientos que obtenga de él constituirán para usted un rendimiento de capital inmobiliario del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

La cuantificación del mismo se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos en que proceda, determinadas reducciones.

Es ahora cuando entendemos conveniente explicar qué debe entenderse por rendimientos del capital inmobiliario, cómo se realiza el cálculo de los ingresos íntegros, qué gastos son deducibles, qué debe entenderse por rendimiento neto y las reducciones aplicables a dicho rendimiento.

Empezaremos explicando el concepto de rendimientos del capital inmobiliario, que son definidos como aquellos que deriven del arrendamiento de bienes inmuebles cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo. Este último no sería su caso ya que no realizaría el arrendamiento como actividad económica.

En segundo lugar, entendemos importante señalar cómo se realiza el cálculo de los ingresos íntegros. Se considera que son aquellas cantidades que por todos los conceptos reciba o tenga derecho a percibir el propietario del arrendatario del inmueble del que se trate, presumiéndose retribuidas, salvo prueba en contrario, por el valor normal de mercado de los mismos.

No obstante lo anterior, tratándose de arrendamientos de bienes inmuebles realizados a familiares, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total no puede ser inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble.

En tercer lugar, en cuanto a los gastos deducibles, podrán deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención (por ejemplo, los intereses del capital de su hipoteca, si la tuviera), así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

En cuarto lugar, el rendimiento neto está constituido por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles. Por último, es importante señalar que en el caso de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto se reducirá en un 60% cualquiera que sea la edad del arrendatario.

Respecto de ella, entendemos importante que conozca que la Agencia Tributaria niega el derecho a aplicar esta reducción cuando no fueron declarados en su día los ingresos obtenidos del arrendamiento. Para ello se ampara en la resolución del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) de marzo de 2017. En ella defiende que en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF se afirma que la reducción se aplicará respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente, de modo que si este no hizo tal declaración, no tiene derecho a la reducción.

Eso sí, si regulariza su situación y declara los ingresos antes de ser requerido por Hacienda, sí tendrá derecho a aplicar la reducción. En cambio, varios Tribunales Superiores de Justicia, entre ellos el de Madrid y Valencia, defienden que el artículo habla de declarar y no especifica que la declaración deba realizarse antes de que se notifique la comprobación, mientras que otros se muestran contrarios a esta tesis.

Por ello, el Tribunal Supremo admitió a trámite un recurso de casación para aclarar y precisar qué debe entenderse por “rendimientos declarados por el contribuyente”, luego estamos a la espera del mismo. Esta sería su obligación tributaria.

Respecto de la pregunta que formula sobre su hijo, hemos de decirle que a nivel estatal no goza de ninguna reducción puesto que desapareció el año 2015, pero tendríamos que estudiar la normativa autonómica aplicable para lo que sería necesario conocer el lugar en el que radica el inmueble, ya que sin esta información no podemos responderle de manera

*Beatriz Herrera del Campo, abogada de Lean Abogados de Ciudad Real.