¿Qué obligaciones tiene el heredero de un piso en usufructo?

¿Qué obligaciones tiene el heredero de un piso en usufructo en cuanto a obras y mantenimiento del mismo?, ¿quién debe asumir esos gastos?

El derecho de usufructo es el derecho a usar y disfrutar una cosa, por lo que el usufructuario podrá poseer la cosa, utilizarla y también hacerse con los frutos que esta produzca. Y, frente a este, se encuentra el nudo propietario, que no es otro que el propietario de la cosa, si bien su derecho se ve reducido en algunos aspectos por los derechos del usufructuario.

Debemos acudir al Código Civil para entender la distribución de los gastos entre el nudo propietario y el usufructuario, concretamente sus artículos 504 y 505, que, como principio general, establecen que el nudo propietario habrá de asumir los gastos que se refieran a la propiedad y el usufructuario se hará cargo de los que afecten al uso y disfrute, algo que no siempre resulta fácil de distinguir.

En aras de aclarar la cuestión, es necesario distinguir entre las cuotas ordinarias de la comunidad para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas, etc. no susceptibles de individualización (calefacción, limpieza, portería...) y aquellas "derramas extraordinarias" que se relacionan con la reparación, modificación o ampliación y mejora de las instalaciones comunes.

Sin perjuicio de las relaciones internas existentes entre la nuda propiedad y el usufructuario de un bien, frente a la comunidad de propietarios, la obligación de pago corresponde al propietario de la vivienda, como tiene manifestado el Tribunal Supremo en su sentencia de 25 de mayo de 2005, en la que indica que, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a estos no solo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento. Se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos.

Algunos tribunales han entendido respecto a esta cuestión sobre la distribución entre nudo propietario y usufructuario para los gastos de comunidad que si la cantidad es uniforme y de su cuantía no cabe deducir que se trate de un gasto extraordinario o excepcional sino más bien un gasto ordinario, serán por cuenta del usufructuario.

No obstante, debemos advertir que la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1, atribuye al propietario la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Por otro lado, respecto al IBI, ha sido considerada tradicionalmente como una contribución "repercutible" al usufructuario en aplicación del artículo 505 del Código Civil. Además, la legislación específica sobre la materia, reguladora de las Haciendas Locales, establece que el titular del derecho de usufructo es el contribuyente (art. 61 del RDL 2/2004, de 5 de marzo). Respecto a los gastos derivados del consumo, serán a cargo del usufructuario como usuario de la vivienda.

*Beatriz Setién Fernández, abogada de Lean Abogados.