Compré un piso en subasta y la comunidad me reclama deudas del dueño anterior

En marzo de este año adquirí un inmueble mediante subasta pública. Al ponerme en contacto con el administrador del edificio de cara a comenzar a pagar la cuota de la comunidad, me ha remitido un listado de recibos pendientes de pago por parte del anterior propietario. Concretamente me exigen todas las cuotas mensuales desde enero del 2017, incluyendo 2 derramas que pagó a escote la comunidad de propietarios: una por una actuación de los bomberos y otra por daños a un local y electricidad. El anterior propietario es una persona física y no ha fallecido. ¿Legalmente me corresponde pagar todo eso?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 9.1, apartado e), establece dos cuestiones al respecto: “1ª.- Son obligaciones de cada propietario, la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. 2ª.- El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el registro de la propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

Por tanto, debemos distinguir entre la obligación personal y la afección real. En este sentido, destaca la Resolución de la DGRN de 9 de febrero de 1987 la cual señala que si el piso o local hubiera pasado a manos de un tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra él deberá dirigirse la demanda, “pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real ya existente por disposición legal”.

Que la vivienda queda afecta al pago de las deudas con la comunidad significa que, aunque el actual propietario no sea el deudor personal de la comunidad, el piso o local adquirido, va a responder de las deudas con la comunidad del anterior propietario con un límite que se extiende a la anualidad en la que se adquiera y a los tres años anteriores.

Asimismo, la SAP Madrid (Sección 25ª), de 5 de junio de 2015, establece que los gastos devengados con anterioridad a la transmisión serían responsabilidad del anterior titular ya que su obligación de pago no se extingue con la transmisión del inmueble, sin perjuicio de la afección real expresada en el art. 9.1 e).

El propietario actual, que no lo fuere en el momento de producirse el gasto, no se convierte en sujeto pasivo de la deuda del anterior propietario, pero respecto de los gastos comunes producidos en el espacio de tiempo señalado el local se encuentra afectado al pago de dichos gastos, y solo responderá el nuevo titular con el mismo piso o local y no con sus demás bienes.

Por todo lo expuesto, la obligación de pagar los gastos comunes impuesta por el art. 9.1 e) de la LPH, es una obligación «propter rem» determinada por la titularidad del piso o local. Esta afección real opera al margen de la titularidad de la finca transmitiéndose con la venta de la finca, pero ello no convierte al nuevo propietario en deudor personal del importe de las cuotas impagadas por el anterior en el plazo al que se retrotrae la afección real.

*Rubén Crespo Cortés, abogado de Lean Abogados.