¿Qué contrato de alquiler puedo hacer a un hijo que va a residir en un piso mío?

¿Qué tipo de contrato de alquiler le puedo hacer a un hijo que va a residir en una vivienda de mi propiedad y que en este momento está desocupada?, ¿puede ser una cantidad simbólica, por ejemplo, de cinco euros al mes?

Existen diversas formas de reflejar la cesión de un inmueble entre familiares que deberán valorarse dependiendo de las circunstancias especiales de cada caso. Primeramente, se podría formalizar un contrato de alquiler al uso.

El problema en este caso es que, aunque se puede pactar el precio del alquiler de forma libre entre las partes, dichos ingresos tributarán como rendimientos de capital inmobiliario, y por lo tanto para el cálculo de la renta mínima a tributar habrá de estarse a lo dispuesto en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Dicha ley, en su artículo 24, relativo al rendimiento en caso de parentesco, establece que “cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley”.

En consecuencia, entendemos que cuando el cesionario del bien inmueble sea un pariente del contribuyente, el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resultaría de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al inmueble de que se trate, recogido en el citado artículo 85.

De esta forma, fiscalmente, tendría el mismo efecto que el inmueble se encontrase arrendado a un familiar o sin ocupar, por lo que no sería aconsejable en los supuestos en los que la voluntad de las partes sea ceder el inmueble de forma totalmente gratuita.

Seguidamente, es importante remarcar que no existe una obligación legal de formalizar dicha relación bajo un contrato de alquiler. Si bien, sería conveniente recoger las condiciones en las que se va a producir dicha cesión gratuita del inmueble, a los efectos de probar la entrega de la posesión en el caso de que surjan controversias.

La más recomendable entre familiares cuando no se quiere cobrar renta alguna sería la figura conocida como 'comodato', regulada en los artículos 1.740 y ss. del Código Civil. El comodato es una especie de préstamo en el que una de las partes entrega a la otra una cosa no fungible, es decir, que no puede ser sustituida por otra de la misma especie, por un tiempo determinado, transcurrido el cual deberá devolverse la cosa entregada.

Por último, si no se realiza ningún tipo de contrato, su hijo sería considerado a efectos legales como 'precarista'. La característica principal de los inmuebles cedidos en precario es que el dueño de la vivienda cede su uso a otra persona para que la use sin necesidad de contraprestación alguna, es decir, sin pagar ningún tipo de renta.

La cesión se hará sin necesidad de contrato, sin establecer su duración y sin especificar el uso concreto.

En conclusión, a pesar de no existir ninguna obligación legal de realizar un contrato de arrendamiento entre familiares cuando la cesión del inmueble se vaya a producir de forma gratuita, a los efectos de salvaguardar los intereses de las partes, sería adecuado recoger dicha relación bajo alguna de las formas legales establecidas al efecto.

*Gema Luna Extremera y Sara Benayas Bolívar, abogadas de Lean Abogados.